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Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleValenciennes (59)
Surface78m²
Coût Total163 750€
Loyer Annuel10 642€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 750 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 458,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

En RDC d'une jolie résidence verdoyante, appartement T3 à rénover. 78m², 2 chambres, 2 celliers hyper pratiques.  A proximité des commerces, du tram et d'un parc, il bénéficie de faibles charges de copro, à moins de 200€ par trimestre ! Prévoir travaux de rafraichissement, la cuisine, la salle d'eau et les huisseries. A visiter sans tarder !

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.362434, 3.493728
Total : 163 750€
Prix d'acquisition : 113 750€
Travaux : 40 900€
Valeur du bien : 154 650€
Frais de notaire : 9 100€
Coût estimé : 9 100€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 887€/mois
Loyer annuel estimé : 10642€/an
Fourchette totale : 697€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 8361€ - 13545€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 845,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 903,68€
Coût de l'assurance :13 918,75€
Taxe foncière : 1 064,18€/an
Soit par mois : 88,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 886,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 000,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture légèrement ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 78 m² × 100€/m² = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€/fenêtre = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 887 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 642 €/an
Calcul : 887 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 269 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 750 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 064 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 590 €
Revenus locatifs : +10 642 €
Charges déductibles : -48 590 €
Résultat foncier Année 1 : -37 948 €(Déficit de 37 948 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 548 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 690 €/an
Revenus locatifs : +10 642 €
Charges déductibles : -7 690 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 952 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16548.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 938 €(65% de 113 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 689 €/an
Calcul : 73 938 € × 3,636% = 2 689 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 642 €48 595 €5 274 €-37 953 €21 400 €16 553 €16 553 €
210 855 €7 552 €5 132 €3 302 €--13 251 €
311 072 €7 405 €4 984 €3 667 €--9 585 €
411 293 €7 253 €4 832 €4 040 €--5 544 €
511 519 €7 095 €4 674 €4 424 €--1 121 €
611 749 €6 933 €4 512 €4 816 €---
711 984 €6 765 €4 344 €5 219 €---
812 224 €6 592 €4 171 €5 632 €---
912 469 €6 412 €3 991 €6 056 €---
1012 718 €6 227 €3 806 €6 491 €---
1112 972 €6 036 €3 615 €6 936 €---
1213 232 €5 838 €3 417 €7 393 €---
1313 496 €5 634 €3 213 €7 862 €---
1413 766 €5 423 €3 002 €8 343 €---
1514 042 €5 205 €2 784 €8 836 €---
1614 322 €4 980 €2 559 €9 342 €---
1714 609 €4 748 €2 327 €9 861 €---
1814 901 €4 508 €2 087 €10 393 €---
1915 199 €4 259 €1 838 €10 940 €---
2015 503 €4 003 €1 582 €11 500 €---
2115 813 €3 738 €1 317 €12 075 €---
2216 129 €3 465 €1 044 €12 665 €---
2316 452 €3 182 €761 €13 270 €---
2416 781 €2 890 €469 €13 891 €---
2517 117 €2 588 €167 €14 528 €---
TOTAL340 858 €177 328 €75 904 €163 531 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 235 €-6 420 €+8 655 €
2+2 235 €0 €+2 235 €
3+2 235 €0 €+2 235 €
4+2 235 €0 €+2 235 €
5+2 235 €0 €+2 235 €
6+2 235 €+1 109 €+1 126 €
7+2 235 €+1 566 €+669 €
8+2 235 €+1 690 €+545 €
9+2 235 €+1 817 €+418 €
10+2 235 €+1 947 €+288 €
11+2 235 €+2 081 €+154 €
12+2 235 €+2 218 €+17 €
13+2 235 €+2 359 €-124 €
14+2 235 €+2 503 €-268 €
15+2 235 €+2 651 €-416 €
16+2 235 €+2 803 €-568 €
17+2 235 €+2 958 €-723 €
18+2 235 €+3 118 €-883 €
19+2 235 €+3 282 €-1 047 €
20+2 235 €+3 450 €-1 215 €
21+2 235 €+3 622 €-1 387 €
22+2 235 €+3 799 €-1 564 €
23+2 235 €+3 981 €-1 746 €
24+2 235 €+4 167 €-1 932 €
25+2 235 €+4 359 €-2 124 €
Total+55 875 €+49 059 €+6 816 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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