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Appartement

VilleDijon (21)
Surface68.31m²
Coût Total170 680€
Loyer Annuel9 924€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 68.31 m²
Prix au m² : 1 683,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre de WC : 1

DIJON - Quartier Bourroches Situé dans le quartier recherché des Bourroches, venez découvrir cet appartement T3 lumineux au sein d'une résidence calme et bien entretenue. L'appartement se compose d'un grand salon-séjour exposé plein sud, offrant une belle luminosité tout au long de la journée et ouvrant sur un balcon avec vue sur la cour privée de la copropriété, un environnement agréable et verdoyant. L'espace nuit comprend deux chambres, ainsi que les pièces de vie nécessaires au confort quotidien. Une cave privative en sous-sol complète ce bien. Le stationnement aérien est possible au sein de la résidence. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Dijon-21000/173

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.304764, 5.020031
Total : 170 680€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 46 480€
Valeur du bien : 161 480€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.31m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 827€/mois
Loyer annuel estimé : 9924€/an
Fourchette totale : 659€ - 1038€/mois
Fourchette annuelle : 7906€ - 12457€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 149,61 €/m²
Basé sur :224 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 840 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-31 840€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-23 840€ (-16.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :64,01€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 910,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 194,42€
Coût de l'assurance :19 201,50€
Taxe foncière : 992,40€/an
Soit par mois : 82,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 827,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 992,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68.31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 480 €(680 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 924 €/an
Calcul : 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 746 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 680 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 768 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 992 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 987 €
Revenus locatifs : +9 924 €
Charges déductibles : -53 987 €
Résultat foncier Année 1 : -44 063 €(Déficit de 44 063 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 663 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 507 €/an
Revenus locatifs : +9 924 €
Charges déductibles : -7 507 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22662.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 924 €53 992 €5 752 €-44 068 €21 400 €22 668 €22 668 €
210 122 €7 360 €5 599 €2 763 €--19 906 €
310 325 €7 202 €5 441 €3 123 €--16 783 €
410 531 €7 039 €5 278 €3 493 €--13 290 €
510 742 €6 870 €5 109 €3 872 €--9 418 €
610 957 €6 695 €4 935 €4 262 €--5 156 €
711 176 €6 514 €4 754 €4 662 €--494 €
811 400 €6 327 €4 567 €5 072 €---
911 628 €6 133 €4 373 €5 494 €---
1011 860 €5 933 €4 173 €5 927 €---
1112 097 €5 726 €3 966 €6 371 €---
1212 339 €5 512 €3 751 €6 828 €---
1312 586 €5 290 €3 529 €7 296 €---
1412 838 €5 060 €3 300 €7 777 €---
1513 094 €4 823 €3 062 €8 272 €---
1613 356 €4 577 €2 817 €8 779 €---
1713 624 €4 323 €2 563 €9 301 €---
1813 896 €4 060 €2 300 €9 836 €---
1914 174 €3 788 €2 027 €10 386 €---
2014 457 €3 506 €1 746 €10 951 €---
2114 747 €3 215 €1 455 €11 531 €---
2215 041 €2 914 €1 153 €12 128 €---
2315 342 €2 602 €841 €12 740 €---
2415 649 €2 279 €519 €13 370 €---
2515 962 €1 946 €185 €14 017 €---
TOTAL317 868 €173 686 €83 194 €144 182 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 182 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 084 €-6 420 €+8 504 €
2+2 084 €0 €+2 084 €
3+2 084 €0 €+2 084 €
4+2 084 €0 €+2 084 €
5+2 084 €0 €+2 084 €
6+2 084 €0 €+2 084 €
7+2 084 €0 €+2 084 €
8+2 084 €+1 374 €+710 €
9+2 084 €+1 648 €+436 €
10+2 084 €+1 778 €+306 €
11+2 084 €+1 911 €+173 €
12+2 084 €+2 048 €+36 €
13+2 084 €+2 189 €-105 €
14+2 084 €+2 333 €-249 €
15+2 084 €+2 481 €-397 €
16+2 084 €+2 634 €-550 €
17+2 084 €+2 790 €-706 €
18+2 084 €+2 951 €-867 €
19+2 084 €+3 116 €-1 032 €
20+2 084 €+3 285 €-1 201 €
21+2 084 €+3 459 €-1 375 €
22+2 084 €+3 638 €-1 554 €
23+2 084 €+3 822 €-1 738 €
24+2 084 €+4 011 €-1 927 €
25+2 084 €+4 205 €-2 121 €
Total+52 100 €+43 255 €+8 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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