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Maison à vendre

VilleEspagnac (19)
Surface185m²
Coût Total225 608€
Loyer Annuel13 875€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 600 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 041,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Jardin, calme, Piscine, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Située dans le bourg d'Espagnac, découvrez cette charmante maison en pierres intégralement rénovée en 2011. Elle comprend au rez de chaussée une grande pièce de vie lumineuse ainsi que sa cuisine, une salle d'eau, un cellier, ainsi qu'un wc séparé. A l'étage, elle comprend 3 grandes chambres dont une avec salle de bains privative ouverte ainsi que son dressing. Le sous-sol de la maison a été réaménagé en appartement T2, vous permettant d'accueillir de la famille ou de louer. Le plus de cette propriété, un très beau jardin arboré traversé par un ruisseau, avec une piscine hors sol en complément. Si vous recherchez le calme et la tranquillité, n'attendez plus, contactez l'agence de TULLE pour une visite !

Ville : Espagnac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19150
Coordonnées : 45.226170, 1.896129
Total : 225 608€
Prix d'acquisition : 192 600€
Travaux : 17 600€
Valeur du bien : 210 200€
Frais de notaire : 15 408€
Coût estimé : 15 408€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1156€/mois
Loyer annuel estimé : 13875€/an
Fourchette totale : 896€ - 1492€/mois
Fourchette annuelle : 10752€ - 17905€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 264,09 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :233 856 €
Prix d'achat :192 600 €
Décote à l'achat :-41 256€ (-17.6%)
Marge achat-revente :8 248€ (3.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 608€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 105,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :65,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 171,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 009,75€
Coût de l'assurance :19 740,70€
Taxe foncière : 1 387,52€/an
Soit par mois : 115,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 156,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 286,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 600 €(95 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€/système = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 156 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 875 €/an
Calcul : 1 156 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 349 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 608 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 790 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 388 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 126 €
Revenus locatifs : +13 875 €
Charges déductibles : -27 126 €
Résultat foncier Année 1 : -13 251 €(Déficit de 13 251 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 551 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 526 €/an
Revenus locatifs : +13 875 €
Charges déductibles : -9 526 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 349 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2550.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 190 €(65% de 192 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 552 €/an
Calcul : 125 190 € × 3,636% = 4 552 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 875 €27 133 €7 356 €-13 258 €10 700 €2 558 €2 558 €
214 153 €9 335 €7 158 €4 817 €---
314 436 €9 131 €6 954 €5 305 €---
414 724 €8 919 €6 742 €5 805 €---
515 019 €8 701 €6 524 €6 318 €---
615 319 €8 475 €6 298 €6 844 €---
715 626 €8 242 €6 064 €7 384 €---
815 938 €8 000 €5 823 €7 938 €---
916 257 €7 751 €5 574 €8 506 €---
1016 582 €7 493 €5 316 €9 089 €---
1116 914 €7 227 €5 050 €9 687 €---
1217 252 €6 952 €4 775 €10 300 €---
1317 597 €6 667 €4 490 €10 930 €---
1417 949 €6 373 €4 196 €11 576 €---
1518 308 €6 070 €3 892 €12 238 €---
1618 674 €5 756 €3 578 €12 919 €---
1719 048 €5 431 €3 254 €13 617 €---
1819 429 €5 096 €2 919 €14 333 €---
1919 817 €4 749 €2 572 €15 068 €---
2020 214 €4 391 €2 214 €15 823 €---
2120 618 €4 021 €1 843 €16 597 €---
2221 030 €3 638 €1 461 €17 392 €---
2321 451 €3 242 €1 065 €18 208 €---
2421 880 €2 834 €657 €19 046 €---
2522 317 €2 411 €234 €19 906 €---
TOTAL444 427 €178 038 €106 010 €266 389 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 389 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 914 €-3 210 €+6 124 €
2+2 914 €+678 €+2 236 €
3+2 914 €+1 591 €+1 323 €
4+2 914 €+1 742 €+1 172 €
5+2 914 €+1 895 €+1 019 €
6+2 914 €+2 053 €+861 €
7+2 914 €+2 215 €+699 €
8+2 914 €+2 381 €+533 €
9+2 914 €+2 552 €+362 €
10+2 914 €+2 727 €+187 €
11+2 914 €+2 906 €+8 €
12+2 914 €+3 090 €-176 €
13+2 914 €+3 279 €-365 €
14+2 914 €+3 473 €-559 €
15+2 914 €+3 672 €-758 €
16+2 914 €+3 876 €-962 €
17+2 914 €+4 085 €-1 171 €
18+2 914 €+4 300 €-1 386 €
19+2 914 €+4 520 €-1 606 €
20+2 914 €+4 747 €-1 833 €
21+2 914 €+4 979 €-2 065 €
22+2 914 €+5 218 €-2 304 €
23+2 914 €+5 463 €-2 549 €
24+2 914 €+5 714 €-2 800 €
25+2 914 €+5 972 €-3 058 €
Total+72 850 €+79 917 €+-7 067 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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