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Achat maison de plain-pied

Bien expiré
VilleLeyme (46)
Surface115m²
Coût Total171 130€
Loyer Annuel11 324€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 880 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 929,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison d'habitation élevée sur sous-sol. Vous bénéfiecierez d'une vie de plain pied. Les combles sont aménageables. Aussi, vous disposez d'une proximitée avec les commerces. Ce bien est composé de 4 chambres, un séjour, cuisine, une salle de bain et une grange. Contactez-nous dès maintenant afin d'organiser une visite. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Leyme
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46120
Coordonnées : 44.786680, 1.881490
Total : 171 130€
Prix d'acquisition : 106 880€
Travaux : 55 700€
Valeur du bien : 162 580€
Frais de notaire : 8 550€
Coût estimé : 8 550€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11324€/an
Fourchette totale : 736€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 8830€ - 14524€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :51,34€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 897,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 866,38€
Coût de l'assurance :15 401,70€
Taxe foncière : 1 132,43€/an
Soit par mois : 94,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 992,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 378 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 115 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 700 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 600€
    Isolation combles: 115 m² × 40€/m² = 4600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol - Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture - Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Leyme (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 324 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 130 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 132 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 176 €
Revenus locatifs : +11 324 €
Charges déductibles : -63 176 €
Résultat foncier Année 1 : -51 852 €(Déficit de 51 852 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 452 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 476 €/an
Revenus locatifs : +11 324 €
Charges déductibles : -7 476 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 848 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30451.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 472 €(65% de 106 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 526 €/an
Calcul : 69 472 € × 3,636% = 2 526 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 324 €63 181 €5 733 €-51 857 €21 400 €30 457 €30 457 €
211 551 €7 329 €5 581 €4 222 €--26 235 €
311 782 €7 171 €5 423 €4 610 €--21 625 €
412 017 €7 008 €5 260 €5 009 €--16 616 €
512 258 €6 840 €5 091 €5 418 €--11 197 €
612 503 €6 665 €4 916 €5 838 €--5 359 €
712 753 €6 484 €4 736 €6 269 €---
813 008 €6 298 €4 549 €6 710 €---
913 268 €6 105 €4 356 €7 164 €---
1013 534 €5 905 €4 156 €7 629 €---
1113 804 €5 698 €3 949 €8 106 €---
1214 080 €5 484 €3 736 €8 596 €---
1314 362 €5 263 €3 514 €9 099 €---
1414 649 €5 034 €3 286 €9 615 €---
1514 942 €4 797 €3 049 €10 145 €---
1615 241 €4 553 €2 804 €10 688 €---
1715 546 €4 299 €2 551 €11 247 €---
1815 857 €4 037 €2 289 €11 819 €---
1916 174 €3 766 €2 018 €12 408 €---
2016 497 €3 486 €1 737 €13 011 €---
2116 827 €3 196 €1 447 €13 631 €---
2217 164 €2 896 €1 147 €14 268 €---
2317 507 €2 586 €837 €14 922 €---
2417 857 €2 265 €516 €15 593 €---
2518 214 €1 933 €184 €16 282 €---
TOTAL362 722 €182 279 €82 866 €180 443 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 378 €-6 420 €+8 798 €
2+2 378 €0 €+2 378 €
3+2 378 €0 €+2 378 €
4+2 378 €0 €+2 378 €
5+2 378 €0 €+2 378 €
6+2 378 €0 €+2 378 €
7+2 378 €+273 €+2 105 €
8+2 378 €+2 013 €+365 €
9+2 378 €+2 149 €+229 €
10+2 378 €+2 289 €+89 €
11+2 378 €+2 432 €-54 €
12+2 378 €+2 579 €-201 €
13+2 378 €+2 730 €-352 €
14+2 378 €+2 885 €-507 €
15+2 378 €+3 043 €-665 €
16+2 378 €+3 207 €-829 €
17+2 378 €+3 374 €-996 €
18+2 378 €+3 546 €-1 168 €
19+2 378 €+3 722 €-1 344 €
20+2 378 €+3 903 €-1 525 €
21+2 378 €+4 089 €-1 711 €
22+2 378 €+4 280 €-1 902 €
23+2 378 €+4 476 €-2 098 €
24+2 378 €+4 678 €-2 300 €
25+2 378 €+4 885 €-2 507 €
Total+59 450 €+54 133 €+5 317 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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