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Appartement à vendre

VilleTinqueux (51)
Surface55m²
Coût Total126 960€
Loyer Annuel7 616€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 77 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 13 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition sud

EN EXCLUSIVITÉ - A RENOVER - APPARTEMENT TYPE 3  - TINQUEUX Situé au sein d'une résidence récemment rénovée avec une isolation par l'extérieur, cet appartement de 55 m² offre un fort potentiel après rénovation. Il se compose d'une entrée desservant un séjour, une cuisine indépendante, deux chambres dont une avec rangements, ainsi qu'une salle de douche et des WC séparés. Un balcon exposé Sud, accessible depuis le séjour. Une cave en sous-sol complète ce bien. Taxe foncière : 750€ / Charges annuelles : 927€ / DPE : D / GES : D / Référence : 88265 Prix de vente frais d'agence inclus, honoraires charges vendeur. Visitez ce bien sans tarder ! Contactez Maxime LUCAS ou sur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Tinqueux
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51430
Coordonnées : 49.249105, 3.984339
Total : 126 960€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 43 800€
Valeur du bien : 120 800€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.54€/m²/mois
Fourchette : 9.82€ - 13.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7616€/an
Fourchette totale : 540€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 6484€ - 8945€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 7.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 083,1 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 571 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-37 571€ (-32.8%)
Marge achat-revente :-12 389€ (-10.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :627,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,62€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 657,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 275,05€
Coût de l'assurance :8 887,20€
Taxe foncière : 750,00€/an
Soit par mois : 62,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 77,25€/mois
Soit par an : 927,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 634,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800 €(796 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€/fenêtre = 8400€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 9000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon - Rénovation complète:2 400€
    Rénovation complète salon: 12 m² × 200€/m² = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tinqueux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 616 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 960 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 927 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 069 €
Revenus locatifs : +7 616 €
Charges déductibles : -50 069 €
Résultat foncier Année 1 : -42 453 €(Déficit de 42 453 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 053 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 269 €/an
Revenus locatifs : +7 616 €
Charges déductibles : -6 269 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21052.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 616 €50 073 €4 241 €-42 457 €21 400 €21 057 €21 057 €
27 768 €6 160 €4 128 €1 608 €--19 449 €
37 924 €6 043 €4 011 €1 880 €--17 569 €
48 082 €5 923 €3 890 €2 160 €--15 409 €
58 244 €5 798 €3 765 €2 446 €--12 963 €
68 409 €5 668 €3 636 €2 740 €--10 223 €
78 577 €5 535 €3 502 €3 042 €--7 181 €
88 748 €5 397 €3 364 €3 352 €--3 829 €
98 923 €5 254 €3 221 €3 670 €--159 €
109 102 €5 106 €3 073 €3 996 €---
119 284 €4 953 €2 920 €4 331 €---
129 470 €4 795 €2 762 €4 675 €---
139 659 €4 631 €2 598 €5 028 €---
149 852 €4 462 €2 429 €5 391 €---
1510 049 €4 286 €2 254 €5 763 €---
1610 250 €4 105 €2 073 €6 145 €---
1710 455 €3 918 €1 886 €6 537 €---
1810 664 €3 724 €1 692 €6 940 €---
1910 878 €3 524 €1 491 €7 354 €---
2011 095 €3 317 €1 284 €7 778 €---
2111 317 €3 102 €1 070 €8 215 €---
2211 543 €2 881 €848 €8 663 €---
2311 774 €2 651 €619 €9 123 €---
2412 010 €2 414 €381 €9 596 €---
2512 250 €2 169 €136 €10 081 €---
TOTAL243 944 €155 887 €61 275 €88 057 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 057 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 616 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 599 €-6 420 €+8 019 €
2+1 599 €0 €+1 599 €
3+1 599 €0 €+1 599 €
4+1 599 €0 €+1 599 €
5+1 599 €0 €+1 599 €
6+1 599 €0 €+1 599 €
7+1 599 €0 €+1 599 €
8+1 599 €0 €+1 599 €
9+1 599 €0 €+1 599 €
10+1 599 €+1 151 €+448 €
11+1 599 €+1 299 €+300 €
12+1 599 €+1 403 €+196 €
13+1 599 €+1 508 €+91 €
14+1 599 €+1 617 €-18 €
15+1 599 €+1 729 €-130 €
16+1 599 €+1 843 €-244 €
17+1 599 €+1 961 €-362 €
18+1 599 €+2 082 €-483 €
19+1 599 €+2 206 €-607 €
20+1 599 €+2 334 €-735 €
21+1 599 €+2 464 €-865 €
22+1 599 €+2 599 €-1 000 €
23+1 599 €+2 737 €-1 138 €
24+1 599 €+2 879 €-1 280 €
25+1 599 €+3 024 €-1 425 €
Total+39 975 €+26 417 €+13 558 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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