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Appartement à vendre

VilleAvallon (89)
Surface65m²
Coût Total77 780€
Loyer Annuel6 304€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 015,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement

Situé dans une résidence bien entretenue, venez découvrir ce très bel appartement baigné de lumière. Il se compose d'une vaste entrée desservant une salle de bain, des WC séparés, un grand cagibi (idéal pour du rangement ou un dressing), une cuisine indépendante, un séjour spacieux et lumineux, ainsi que deux belles chambres. En complément, vous bénéficierez d'une cave privative et d'un box fermé pour votre véhicule ou du stockage supplémentaire. Un bien rare à visiter sans tarder ! Cette annonce vous est proposée par M. Théo COLIN - EI - NoRSAC: 514859636, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de AUXERRE

Ville : Avallon
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89200
Coordonnées : 47.481908, 3.905601
Total : 77 780€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 72 500€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 525€/mois
Loyer annuel estimé : 6304€/an
Fourchette totale : 431€ - 640€/mois
Fourchette annuelle : 5177€ - 7676€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 9.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 290,91 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 909 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-17 909€ (-21.3%)
Marge achat-revente :6 129€ (7.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :379,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 401,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 177,05€
Coût de l'assurance :6 611,30€
Taxe foncière : 630,36€/an
Soit par mois : 52,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 525,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 454,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo cuisine - état moyen supposé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo, WC), carrelage partiel, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 304 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 510 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 264 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 905 €
Revenus locatifs : +6 304 €
Charges déductibles : -9 905 €
Résultat foncier Année 1 : -3 602 €(Déficit de 3 602 €)
Imputable sur revenu global : 3 602 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 405 €/an
Revenus locatifs : +6 304 €
Charges déductibles : -3 405 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 898 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 304 €9 908 €2 513 €-3 604 €3 604 €--
26 430 €3 340 €2 445 €3 090 €---
36 558 €3 270 €2 375 €3 289 €---
46 689 €3 197 €2 302 €3 492 €---
56 823 €3 122 €2 228 €3 701 €---
66 960 €3 045 €2 150 €3 915 €---
77 099 €2 965 €2 070 €4 134 €---
87 241 €2 882 €1 988 €4 358 €---
97 386 €2 797 €1 902 €4 589 €---
107 533 €2 709 €1 814 €4 824 €---
117 684 €2 618 €1 723 €5 066 €---
127 838 €2 524 €1 629 €5 314 €---
137 995 €2 427 €1 532 €5 568 €---
148 154 €2 326 €1 431 €5 828 €---
158 317 €2 222 €1 327 €6 095 €---
168 484 €2 115 €1 220 €6 369 €---
178 654 €2 004 €1 109 €6 649 €---
188 827 €1 890 €995 €6 937 €---
199 003 €1 771 €877 €7 232 €---
209 183 €1 649 €754 €7 534 €---
219 367 €1 523 €628 €7 844 €---
229 554 €1 392 €498 €8 162 €---
239 745 €1 258 €363 €8 488 €---
249 940 €1 118 €224 €8 822 €---
2510 139 €975 €80 €9 164 €---
TOTAL201 907 €65 047 €36 177 €136 860 €3 604 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 081 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 860 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 304 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 324 €-1 081 €+2 405 €
2+1 324 €+927 €+397 €
3+1 324 €+987 €+337 €
4+1 324 €+1 048 €+276 €
5+1 324 €+1 110 €+214 €
6+1 324 €+1 174 €+150 €
7+1 324 €+1 240 €+84 €
8+1 324 €+1 308 €+16 €
9+1 324 €+1 377 €-53 €
10+1 324 €+1 447 €-123 €
11+1 324 €+1 520 €-196 €
12+1 324 €+1 594 €-270 €
13+1 324 €+1 670 €-346 €
14+1 324 €+1 749 €-425 €
15+1 324 €+1 829 €-505 €
16+1 324 €+1 911 €-587 €
17+1 324 €+1 995 €-671 €
18+1 324 €+2 081 €-757 €
19+1 324 €+2 170 €-846 €
20+1 324 €+2 260 €-936 €
21+1 324 €+2 353 €-1 029 €
22+1 324 €+2 449 €-1 125 €
23+1 324 €+2 546 €-1 222 €
24+1 324 €+2 647 €-1 323 €
25+1 324 €+2 749 €-1 425 €
Total+33 100 €+41 058 €+-7 958 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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