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Appartement à vendre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface60
Coût Total92 100
Loyer Annuel6 369
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-232
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 58 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 966,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Exposition sud, Interphone, Non meublé

Saint-Étienne 42100 Quartier Bellevue Solaure Appartement 60 m² 2 chambres au 1er étage sur 8 avec ascenseur. CAVE Prix de vente 58 000 euros Honoraires d'agence charge vendeur. Son exposition plein sud vous fera profiter d'une belle luminosité toute la journée. Il comprend : entrée avec placard, cuisine indépendante aménagée et équipée avec un cellier, séjour donnant sur un balcon, deux chambres, salle d'eau et WC séparé Fenêtres double vitrage PVC, chauffage collectif au gaz de ville inclus dans les charges. Le bien dispose d'une cave. Ses atouts : Résidence propre et bien entretenue avec ascenseur dans un quartier en pleine évolution, proche des commerces, écoles, transports, axes autoroutiers et hôpitaux. Stationnement gratuit dans la rue , de nombreux garages à la vente à proximité. Idéal premier achat. Les charges s'élèvent à 190 euros par mois comprenant les charges générales, le chauffage, l'eau chaude et le fond de travaux. Taxe foncière: 1023 euros DPE : 577kWh/m2/an : G GES : 126 kg/m²/an prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris): entre 1 830 euros et 2 530 euros/an. Veuillez noter que toutes les mesures sont approximatives, les informations sont fournies à titre indicatif seulement. Pour visiter et vous accompagner dans votre projet contactez Patricia VEYRE o6 o5 26 o5 69 ou par courriel à agissant sous le statut d'agent commercial indépendant inscrite au RSAC 379 954 423 SAINT ETIENNE. Mandat réf 3730PATY Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier. Achat, vente, estimation, valorisation immobilière, contactez Patricia VEYRE o6 o5 26 o5 69 votre Conseillère Immobilier à BOURG ARGENTAL et les villages alentours, ESTIMATION OFFERTE SAS Agence immobilière de Saint Genest Malifaux concession PROPRIETES PRIVEES 4 rue du Velay 42660 St Genest Malifaux Carte professionnelle CPI 4202 2016 000 010 412 CCI Lyon Métropole St Etienne Roanne RCS 450 309 422

Copropriété de 208 lots - dont 92 lots habitation.

Charges annuelles : 2095 euros. Patricia VEYRE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 379954423 - . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.409407, 4.385781
Total : 92 100
Prix d'acquisition : 58 000
Travaux : 29 460
Valeur du bien : 87 460
Frais de notaire : 4 640
Coût estimé : 4 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6369€/an
Fourchette totale : 394€ - 716€/mois
Fourchette annuelle : 4724€ - 8587€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 092,09 €/m²
Basé sur :284 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 525
Prix d'achat :58 000
Décote à l'achat :-7 525 (-11.5%)
Marge achat-revente :-26 575€ (-40.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 487,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 222,29
Coût de l'assurance :8 058,75
Taxe foncière : 1 023,00€/an
Soit par mois : 85,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 190,00€/mois
Soit par an : 2 280,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 530,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 581 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres double vitrage par des fenêtres à haute performance énergétique
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 60 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 60 m²
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 460(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage haute performance: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds de la cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds du salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GF(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 369 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 100 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 023 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 280 €/an
Calcul : 190 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 268
Revenus locatifs : +6 369
Charges déductibles : -36 268
Résultat foncier Année 1 : -29 899(Déficit de 29 899 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 499
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 808 €/an
Revenus locatifs : +6 369
Charges déductibles : -6 808
Résultat foncier Années 2+ : -439 €/an(Déficit de 439 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8499.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 36936 2713 186-29 90221 400 €8 502 €8 502 €
26 4976 7283 103-231231 €-8 502 €
36 6266 6423 016-1515 €-8 502 €
46 7596 5522 927207--8 295 €
56 8946 4592 834435--7 860 €
67 0326 3632 738669--7 192 €
77 1736 2642 639909--6 283 €
87 3166 1612 5361 155--5 128 €
97 4636 0542 4291 408--3 720 €
107 6125 9442 3191 668--2 052 €
117 7645 8302 2041 934--117 €
127 9195 7112 0862 208---
138 0785 5891 9632 489---
148 2395 4621 8362 777---
158 4045 3301 7053 074---
168 5725 1941 5693 378---
178 7445 0531 4283 690---
188 9184 9071 2824 011---
199 0974 7561 1314 341---
209 2794 5999744 679---
219 4644 4378125 027---
229 6544 2696445 384---
239 8474 0954705 751---
2410 0443 9152906 128---
2510 2443 7291036 516---
TOTAL204 007166 31646 22237 69121 646Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 494
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 691
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 338-6 420+7 758
2+1 338-69+1 407
3+1 338-5+1 343
4+1 3380+1 338
5+1 3380+1 338
6+1 3380+1 338
7+1 3380+1 338
8+1 3380+1 338
9+1 3380+1 338
10+1 3380+1 338
11+1 3380+1 338
12+1 338+662+676
13+1 338+747+591
14+1 338+833+505
15+1 338+922+416
16+1 338+1 013+325
17+1 338+1 107+231
18+1 338+1 203+135
19+1 338+1 302+36
20+1 338+1 404-66
21+1 338+1 508-170
22+1 338+1 615-277
23+1 338+1 725-387
24+1 338+1 838-500
25+1 338+1 955-617
Total+33 450+11 342+22 108
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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