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Immeuble 9 pièces 170 m²

Bien expiré
VilleSainte-Maure-de-Touraine (37)
Surface170m²
Coût Total206 498€
Loyer Annuel17 604€
Rentabilité8.52%
Cashflow/mois+236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 850 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 934,41 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 9 pièces 170 m²

Découvrez cet immeuble situé au coeur du centre ville de Sainte-Maure-De-Touraine à deux pas de tous commerces.

Il se compose au rez-de-chaussée, d'une entrée qui dessert deux locaux professionnels deux wc, et trois autres pièces le tout entièrement rénové.

Au premier étage un palier, deux grands bureaux ainsi qu'une pièce.

Au deuxième étage un couloir donnant accés à trois bureaux et un greniers pouvant se transformer en une ou plusieurs pièces.

Des rénovations sont à prévoir afin de transformer l'immeuble selon votre projet.

Ce bien est parfait pour investir en rendemment locatif, ou bien pour s'y intaller en tant qu'entreprise.

Côté Particuliers reste à votre écoute pour toutes questions.

Surface : 170 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/09/2024

Consommation énergie primaire : 44 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sainte-Maure-de-Touraine
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37800
Coordonnées : 47.115760, 0.613203
Total : 206 498€
Prix d'acquisition : 158 850€
Travaux : 34 940€
Valeur du bien : 193 790€
Frais de notaire : 12 708€
Coût estimé : 12 708€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 10.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1467€/mois
Loyer annuel estimé : 17604€/an
Fourchette totale : 1177€ - 1829€/mois
Fourchette annuelle : 14119€ - 21949€/an
Rentabilité brute :8.52%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 096,16 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :186 347 €
Prix d'achat :158 850 €
Décote à l'achat :-27 497€ (-14.8%)
Marge achat-revente :-20 151€ (-10.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 498€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 023,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :60,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 084,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 653,16€
Coût de l'assurance :18 068,57€
Taxe foncière : 1 760,38€/an
Soit par mois : 146,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 466,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 230,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :236,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Consommation : 44 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Élevée
Consommation énergétique primaire indiquée, classe A inférée.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres sous combles
Quantité: 2 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - revêtements usés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres sous combles
Quantité: 2 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs usés nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 940 €(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 980€
    Revêtement sol (parquet flottant): 33 m² × 60€/m² = 1980€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:990€
    Peinture murs et plafonds: 33 m² × 30€/m² = 990€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:3 970€
    Revêtement sol (parquet flottant): 40 m² × 60€/m² = 2400€, Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 370€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Maure-de-Touraine (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 604 €/an
Calcul : 1 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 498 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 723 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 760 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 375 €
Revenus locatifs : +17 604 €
Charges déductibles : -44 375 €
Résultat foncier Année 1 : -26 771 €(Déficit de 26 771 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 071 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 435 €/an
Revenus locatifs : +17 604 €
Charges déductibles : -9 435 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16071.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 253 €(65% de 158 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 755 €/an
Calcul : 103 253 € × 3,636% = 3 755 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 604 €44 382 €6 959 €-26 778 €10 700 €16 078 €16 078 €
217 956 €9 257 €6 774 €8 698 €--7 380 €
318 315 €9 067 €6 583 €9 248 €---
418 681 €8 869 €6 386 €9 812 €---
519 055 €8 665 €6 181 €10 390 €---
619 436 €8 453 €5 970 €10 983 €---
719 825 €8 234 €5 751 €11 590 €---
820 221 €8 008 €5 525 €12 213 €---
920 626 €7 774 €5 291 €12 852 €---
1021 038 €7 532 €5 048 €13 507 €---
1121 459 €7 281 €4 798 €14 178 €---
1221 888 €7 021 €4 538 €14 867 €---
1322 326 €6 753 €4 270 €15 573 €---
1422 772 €6 475 €3 992 €16 297 €---
1523 228 €6 188 €3 705 €17 040 €---
1623 692 €5 891 €3 408 €17 801 €---
1724 166 €5 583 €3 100 €18 583 €---
1824 650 €5 265 €2 782 €19 384 €---
1925 143 €4 936 €2 453 €20 207 €---
2025 645 €4 595 €2 112 €21 050 €---
2126 158 €4 243 €1 760 €21 915 €---
2226 681 €3 878 €1 395 €22 803 €---
2327 215 €3 501 €1 018 €23 714 €---
2427 759 €3 111 €628 €24 649 €---
2528 315 €2 707 €224 €25 608 €---
TOTAL563 855 €197 671 €100 653 €366 184 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 366 184 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 697 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 697 €-3 210 €+6 907 €
2+3 697 €0 €+3 697 €
3+3 697 €+561 €+3 136 €
4+3 697 €+2 944 €+753 €
5+3 697 €+3 117 €+580 €
6+3 697 €+3 295 €+402 €
7+3 697 €+3 477 €+220 €
8+3 697 €+3 664 €+33 €
9+3 697 €+3 856 €-159 €
10+3 697 €+4 052 €-355 €
11+3 697 €+4 253 €-556 €
12+3 697 €+4 460 €-763 €
13+3 697 €+4 672 €-975 €
14+3 697 €+4 889 €-1 192 €
15+3 697 €+5 112 €-1 415 €
16+3 697 €+5 340 €-1 643 €
17+3 697 €+5 575 €-1 878 €
18+3 697 €+5 815 €-2 118 €
19+3 697 €+6 062 €-2 365 €
20+3 697 €+6 315 €-2 618 €
21+3 697 €+6 575 €-2 878 €
22+3 697 €+6 841 €-3 144 €
23+3 697 €+7 114 €-3 417 €
24+3 697 €+7 395 €-3 698 €
25+3 697 €+7 682 €-3 985 €
Total+92 425 €+109 855 €+-17 430 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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