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Maison 15 pièces 371 m²

VilleBelley (01)
Surface371
Coût Total803 170
Loyer Annuel48 619
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-622
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 559 000 €
Surface : 371 m²
Prix au m² : 1 506,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 15
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 15 pièces 371 m² - Maison 15 pièces 371 m²

À vendre, ensemble immobilier composé d'une maison et de dépendances offrant un fort potentiel de rénovation. Ce bien rare est idéal pour un investisseur, un marchand de biens ou un projet de division en plusieurs lots.

Au rez-de-chaussée, le bien dispose de trois grands garages ainsi que de six pièces de rangement, offrant de multiples possibilités d'aménagement ou de stockage. Au premier étage, deux appartements de type T3 sont à rénover intégralement. Le premier comprend deux chambres, une salle de bains, une cuisine indépendante, un WC séparé et une grande pièce de vie séjour et cheminée. Le second appartement propose une chambre avec dressing, une seconde chambre avec rangements, une salle d'eau avec WC, une cuisine avec coin repas ainsi qu'un balcon desservant plusieurs espaces de rangement. Au deuxième étage, deux appartements de type T3 présentent une configuration similaire et sont également à rénover entièrement. Un grenier entièrement aménageable complète ce bien.

L'ensemble représente une opportunité rare sur le marché pour un projet immobilier ambitieux avec fort potentiel de rentabilité après travaux.

Surface : 371 m²

Consommation énergie primaire : 154 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Belley
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01300
Coordonnées : 45.761290, 5.685013
Total : 803 170
Prix d'acquisition : 559 000
Travaux : 199 450
Valeur du bien : 758 450
Frais de notaire : 44 720
Coût estimé : 44 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 371
Loyer prédit : 10.92€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 4052€/mois
Loyer annuel estimé : 48619€/an
Fourchette totale : 2987€ - 5495€/mois
Fourchette annuelle : 35846€ - 65944€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 839,76 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :682 549
Prix d'achat :559 000
Décote à l'achat :-123 549 (-18.1%)
Marge achat-revente :-120 621€ (-17.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :803 170
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 033,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :234,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 268,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :406 967,74
Coût de l'assurance :70 277,38
Taxe foncière : 4 861,91€/an
Soit par mois : 405,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 051,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 673,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-621,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 371 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 371 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 46 fenêtres (estimation basée sur 371 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (état 3/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (état 3/5)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement possible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 371 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 371 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :199 450(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:18 550
    Isolation des combles perdus: 371 m² × 50€/m² = 18550€, Main d'œuvre: 30€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Remplacement fenêtres:36 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 800€/fenêtre = 36800€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation cuisine:7 500
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Rafraîchissement chambres:5 100
    Peinture chambres: 2 chambres × 1500€ = 3000€, Parquet flottant 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Peinture salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
  • Mise aux normes électricité:55 750
    Mise aux normes électricité: 371 m² × 150€/m² = 55650€, Main d'œuvre: 100€
  • Mise à jour plomberie:55 750
    Mise à jour plomberie: 371 m² × 150€/m² = 55650€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belley (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 68 350✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Pompe à chaleur air/eau, Remplacement fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 619 €/an
Calcul : 4 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 27 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 803 170 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 811 €/an
Calcul : 234 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 862 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 199 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 235 121
Revenus locatifs : +48 619
Charges déductibles : -235 121
Résultat foncier Année 1 : -186 502(Déficit de 186 502 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 165 102
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 35 671 €/an
Revenus locatifs : +48 619
Charges déductibles : -35 671
Résultat foncier Années 2+ : 12 948 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 165101.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 559 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 363 350(65% de 559 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 213 €/an
Calcul : 363 350 € × 3,636% = 13 213
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 619235 14728 024-186 52821 400 €165 128 €165 128 €
249 59234 96627 29314 625--150 503 €
350 58334 20926 53616 375--134 128 €
451 59533 42425 75118 171--115 957 €
552 62732 61124 93820 016--95 941 €
653 67931 76924 09621 910--74 031 €
754 75330 89723 22423 856--50 175 €
855 84829 99422 32125 854--24 321 €
956 96529 05821 38527 907---
1058 10428 08820 41530 016---
1159 26627 08419 41132 182---
1260 45226 04418 37134 408---
1361 66124 96717 29336 694---
1462 89423 85016 17739 044---
1564 15222 69415 02141 458---
1665 43521 49613 82343 939---
1766 74420 25612 58346 488---
1868 07918 97011 29749 108---
1969 44017 6399 96651 801---
2070 82916 2608 58754 569---
2172 24514 8317 15857 414---
2273 69013 3525 67960 339---
2375 16411 8194 14663 345---
2476 66710 2312 55866 437---
2578 2018 58691369 615---
TOTAL1 557 285798 243406 968759 04221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 759 042
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 210 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 210-6 420+16 630
2+10 2100+10 210
3+10 2100+10 210
4+10 2100+10 210
5+10 2100+10 210
6+10 2100+10 210
7+10 2100+10 210
8+10 2100+10 210
9+10 210+1 076+9 134
10+10 210+9 005+1 205
11+10 210+9 655+555
12+10 210+10 322-112
13+10 210+11 008-798
14+10 210+11 713-1 503
15+10 210+12 437-2 227
16+10 210+13 182-2 972
17+10 210+13 946-3 736
18+10 210+14 732-4 522
19+10 210+15 540-5 330
20+10 210+16 371-6 161
21+10 210+17 224-7 014
22+10 210+18 102-7 892
23+10 210+19 004-8 794
24+10 210+19 931-9 721
25+10 210+20 884-10 674
Total+255 250+227 713+27 537
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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