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Maison 15 pièces 371 m²

Bien expiré
VilleBelley (01)
Surface371m²
Coût Total803 170€
Loyer Annuel48 619€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-622€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 559 000 €
Surface : 371 m²
Prix au m² : 1 506,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 15
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 15 pièces 371 m² - Maison 15 pièces 371 m²

À vendre, ensemble immobilier composé d'une maison et de dépendances offrant un fort potentiel de rénovation. Ce bien rare est idéal pour un investisseur, un marchand de biens ou un projet de division en plusieurs lots.

Au rez-de-chaussée, le bien dispose de trois grands garages ainsi que de six pièces de rangement, offrant de multiples possibilités d'aménagement ou de stockage. Au premier étage, deux appartements de type T3 sont à rénover intégralement. Le premier comprend deux chambres, une salle de bains, une cuisine indépendante, un WC séparé et une grande pièce de vie séjour et cheminée. Le second appartement propose une chambre avec dressing, une seconde chambre avec rangements, une salle d'eau avec WC, une cuisine avec coin repas ainsi qu'un balcon desservant plusieurs espaces de rangement. Au deuxième étage, deux appartements de type T3 présentent une configuration similaire et sont également à rénover entièrement. Un grenier entièrement aménageable complète ce bien.

L'ensemble représente une opportunité rare sur le marché pour un projet immobilier ambitieux avec fort potentiel de rentabilité après travaux.

Surface : 371 m²

Consommation énergie primaire : 154 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Belley
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01300
Coordonnées : 45.761290, 5.685013
Total : 803 170€
Prix d'acquisition : 559 000€
Travaux : 199 450€
Valeur du bien : 758 450€
Frais de notaire : 44 720€
Coût estimé : 44 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 371m²
Loyer prédit : 10.92€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 4052€/mois
Loyer annuel estimé : 48619€/an
Fourchette totale : 2987€ - 5495€/mois
Fourchette annuelle : 35846€ - 65944€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 839,76 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :682 549 €
Prix d'achat :559 000 €
Décote à l'achat :-123 549€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-120 621€ (-17.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :803 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 033,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :234,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 268,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :406 967,74€
Coût de l'assurance :70 277,38€
Taxe foncière : 4 861,91€/an
Soit par mois : 405,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 051,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 673,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-621,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 371 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 371 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 46 fenêtres (estimation basée sur 371 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (état 3/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (état 3/5)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement possible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 371 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 371 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :199 450 €(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:18 550€
    Isolation des combles perdus: 371 m² × 50€/m² = 18550€, Main d'œuvre: 30€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Remplacement fenêtres:36 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 800€/fenêtre = 36800€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€, Main d'œuvre: 0€
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Rafraîchissement chambres:5 100€
    Peinture chambres: 2 chambres × 1500€ = 3000€, Parquet flottant 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
  • Mise aux normes électricité:55 750€
    Mise aux normes électricité: 371 m² × 150€/m² = 55650€, Main d'œuvre: 100€
  • Mise à jour plomberie:55 750€
    Mise à jour plomberie: 371 m² × 150€/m² = 55650€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belley (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 68 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Pompe à chaleur air/eau, Remplacement fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 619 €/an
Calcul : 4 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 27 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 803 170 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 811 €/an
Calcul : 234 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 862 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 199 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 235 121 €
Revenus locatifs : +48 619 €
Charges déductibles : -235 121 €
Résultat foncier Année 1 : -186 502 €(Déficit de 186 502 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 165 102 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 35 671 €/an
Revenus locatifs : +48 619 €
Charges déductibles : -35 671 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 948 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 165101.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 559 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 363 350 €(65% de 559 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 213 €/an
Calcul : 363 350 € × 3,636% = 13 213 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 619 €235 147 €28 024 €-186 528 €21 400 €165 128 €165 128 €
249 592 €34 966 €27 293 €14 625 €--150 503 €
350 583 €34 209 €26 536 €16 375 €--134 128 €
451 595 €33 424 €25 751 €18 171 €--115 957 €
552 627 €32 611 €24 938 €20 016 €--95 941 €
653 679 €31 769 €24 096 €21 910 €--74 031 €
754 753 €30 897 €23 224 €23 856 €--50 175 €
855 848 €29 994 €22 321 €25 854 €--24 321 €
956 965 €29 058 €21 385 €27 907 €---
1058 104 €28 088 €20 415 €30 016 €---
1159 266 €27 084 €19 411 €32 182 €---
1260 452 €26 044 €18 371 €34 408 €---
1361 661 €24 967 €17 293 €36 694 €---
1462 894 €23 850 €16 177 €39 044 €---
1564 152 €22 694 €15 021 €41 458 €---
1665 435 €21 496 €13 823 €43 939 €---
1766 744 €20 256 €12 583 €46 488 €---
1868 079 €18 970 €11 297 €49 108 €---
1969 440 €17 639 €9 966 €51 801 €---
2070 829 €16 260 €8 587 €54 569 €---
2172 245 €14 831 €7 158 €57 414 €---
2273 690 €13 352 €5 679 €60 339 €---
2375 164 €11 819 €4 146 €63 345 €---
2476 667 €10 231 €2 558 €66 437 €---
2578 201 €8 586 €913 €69 615 €---
TOTAL1 557 285 €798 243 €406 968 €759 042 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 759 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 210 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 210 €-6 420 €+16 630 €
2+10 210 €0 €+10 210 €
3+10 210 €0 €+10 210 €
4+10 210 €0 €+10 210 €
5+10 210 €0 €+10 210 €
6+10 210 €0 €+10 210 €
7+10 210 €0 €+10 210 €
8+10 210 €0 €+10 210 €
9+10 210 €+1 076 €+9 134 €
10+10 210 €+9 005 €+1 205 €
11+10 210 €+9 655 €+555 €
12+10 210 €+10 322 €-112 €
13+10 210 €+11 008 €-798 €
14+10 210 €+11 713 €-1 503 €
15+10 210 €+12 437 €-2 227 €
16+10 210 €+13 182 €-2 972 €
17+10 210 €+13 946 €-3 736 €
18+10 210 €+14 732 €-4 522 €
19+10 210 €+15 540 €-5 330 €
20+10 210 €+16 371 €-6 161 €
21+10 210 €+17 224 €-7 014 €
22+10 210 €+18 102 €-7 892 €
23+10 210 €+19 004 €-8 794 €
24+10 210 €+19 931 €-9 721 €
25+10 210 €+20 884 €-10 674 €
Total+255 250 €+227 713 €+27 537 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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