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Maison 10 pièces 284 m²

VilleSubligny (89)
Surface284
Coût Total464 330
Loyer Annuel29 452
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-190
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 349 750 €
Surface : 284 m²
Prix au m² : 1 231,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 10
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 284 m²

Belle maison familiale lumineuse offrant de très beaux volumes. Le salon-séjour de 60 m² avec toit cathédrale et mezzanine apporte beaucoup de charme et d'élégance. La cuisine ouverte s'intègre harmonieusement à une grande entrée conviviale. Le rez-de-chaussée dispose également d'une buanderie fonctionnelle et d'une salle d'eau avec WC. À l'étage, vous trouverez deux chambres confortables, une salle de bain et un WC. Le deuxième niveau propose une grande chambre de 32 m², une salle de bain avec WC et un vaste espace de loisirs de 62 m² avec toit cathédrale, idéal pour se détendre. Le tout est implanté sur un terrain arboré de 1 124 m². Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 284 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Subligny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89100
Coordonnées : 48.170734, 3.212495
Total : 464 330
Prix d'acquisition : 349 750
Travaux : 86 600
Valeur du bien : 436 350
Frais de notaire : 27 980
Coût estimé : 27 980
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 284
Loyer prédit : 8.64€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 10.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 2454€/mois
Loyer annuel estimé : 29452€/an
Fourchette totale : 2013€ - 2992€/mois
Fourchette annuelle : 24155€ - 35909€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 793,69 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :509 408
Prix d'achat :349 750
Décote à l'achat :-159 658 (-31.3%)
Marge achat-revente :45 078€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :464 330
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 267,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :131,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 399,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :215 969,25
Coût de l'assurance :39 468,05
Taxe foncière : 2 945,17€/an
Soit par mois : 245,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 454,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 644,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 284 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 284 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 600(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:28 400
    Isolation toiture/combles: 284 m² × 100€/m² = 28400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:24 500
    Remplacement fenêtres: 35 fenêtres × 700€ = 24500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:1 500
    Pose parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:800
    Peinture murs et plafonds chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 400
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Subligny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 454 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 452 €/an
Calcul : 2 454 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 987 €/an
Base de calcul : Emprunt de 464 330 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 579 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 945 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 111
Revenus locatifs : +29 452
Charges déductibles : -106 111
Résultat foncier Année 1 : -76 659(Déficit de 76 659 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 259
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 511 €/an
Revenus locatifs : +29 452
Charges déductibles : -19 511
Résultat foncier Années 2+ : 9 941 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55259.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 349 750
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 338(65% de 349 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 267 €/an
Calcul : 227 338 € × 3,636% = 8 267
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 452106 12615 002-76 67421 400 €55 274 €55 274 €
230 04119 12014 59610 921--44 353 €
330 64218 70114 17811 940--32 413 €
431 25418 26913 74512 986--19 428 €
531 88017 82213 29814 058--5 370 €
632 51717 36012 83615 157---
733 16716 88312 35916 285---
833 83116 39011 86617 441---
934 50715 88011 35618 627---
1035 19815 35410 83019 844---
1135 90214 81010 28621 091---
1236 62014 2489 72422 371---
1337 35213 6689 14423 684---
1438 09913 0688 54425 031---
1538 86112 4487 92426 413---
1639 63811 8087 28427 830---
1740 43111 1476 62329 284---
1841 24010 4635 93930 776---
1942 0649 7575 23332 307---
2042 9069 0274 50433 878---
2143 7648 2743 75035 490---
2244 6397 4952 97137 144---
2345 5326 6902 16638 842---
2446 4425 8591 33540 584---
2547 3715 00047642 371---
TOTAL943 348415 667215 969527 68121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 527 681
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 185-6 420+12 605
2+6 1850+6 185
3+6 1850+6 185
4+6 1850+6 185
5+6 1850+6 185
6+6 185+2 936+3 249
7+6 185+4 885+1 300
8+6 185+5 232+953
9+6 185+5 588+597
10+6 185+5 953+232
11+6 185+6 327-142
12+6 185+6 711-526
13+6 185+7 105-920
14+6 185+7 509-1 324
15+6 185+7 924-1 739
16+6 185+8 349-2 164
17+6 185+8 785-2 600
18+6 185+9 233-3 048
19+6 185+9 692-3 507
20+6 185+10 163-3 978
21+6 185+10 647-4 462
22+6 185+11 143-4 958
23+6 185+11 652-5 467
24+6 185+12 175-5 990
25+6 185+12 711-6 526
Total+154 625+158 304+-3 679
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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