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Appartement 3 pièces 66 m²

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface66m²
Coût Total131 774€
Loyer Annuel7 904€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 102 476 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 552,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 66 m²

EXCLUSIVITE - Saint Brieuc, quartier Sainte Thérèse Appartement de Type 3 avec locataires.   Cet appartement se compose d'une entréea avec interphone, d'une cuisine séparée aménagée et équipée, d'un grand et lumineux séjour-salon, de 2 chambres dont 1 avec placard, d'une salle d'eau et d'un WC séparé. Une cave.  Appartement en bon état général.    Montant des charges : 802.32EUR/An DPE : D GES : D Estimation des coûts annuels : Entre 980EUR et 1370EUR Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix : 102 476EUR frais d'agence inclus soit 7.87% à la charge de l'acquéreur Prix hors frais d'agence : 95 000EUR Référence : 7DM toutes nos annonces sur [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 66 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/04/2026

Consommation énergie primaire : 147 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 980 € et 1 370 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.494840, -2.743927
Total : 131 774€
Prix d'acquisition : 102 476€
Travaux : 21 100€
Valeur du bien : 123 576€
Frais de notaire : 8 198€
Coût estimé : 8 198€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7904€/an
Fourchette totale : 522€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 6268€ - 9967€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 972,92 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 213 €
Prix d'achat :102 476 €
Décote à l'achat :-27 737€ (-21.3%)
Marge achat-revente :-1 561€ (-1.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 774€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :659,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 698,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 133,51€
Coût de l'assurance :11 530,22€
Taxe foncière : 790,38€/an
Soit par mois : 65,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,86€/mois
Soit par an : 802,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 658,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations un peu datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et éventuellement changement de revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 100 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Entretien parquet: 450€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 904 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 554 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 774 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 790 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 802 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 708 €
Revenus locatifs : +7 904 €
Charges déductibles : -27 708 €
Résultat foncier Année 1 : -19 804 €(Déficit de 19 804 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 104 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 608 €/an
Revenus locatifs : +7 904 €
Charges déductibles : -6 608 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 296 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9104.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 476 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 609 €(65% de 102 476 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 422 €/an
Calcul : 66 609 € × 3,636% = 2 422 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 904 €27 712 €4 559 €-19 809 €10 700 €9 109 €9 109 €
28 062 €6 493 €4 439 €1 569 €--7 540 €
38 223 €6 369 €4 315 €1 854 €--5 686 €
48 388 €6 241 €4 187 €2 146 €--3 540 €
58 555 €6 109 €4 055 €2 447 €--1 093 €
68 726 €5 971 €3 917 €2 755 €---
78 901 €5 829 €3 775 €3 072 €---
89 079 €5 682 €3 628 €3 397 €---
99 261 €5 529 €3 475 €3 731 €---
109 446 €5 371 €3 317 €4 074 €---
119 635 €5 208 €3 154 €4 427 €---
129 827 €5 038 €2 984 €4 789 €---
1310 024 €4 863 €2 809 €5 161 €---
1410 224 €4 681 €2 627 €5 543 €---
1510 429 €4 493 €2 439 €5 936 €---
1610 637 €4 298 €2 245 €6 339 €---
1710 850 €4 097 €2 043 €6 754 €---
1811 067 €3 888 €1 834 €7 179 €---
1911 289 €3 671 €1 618 €7 617 €---
2011 514 €3 447 €1 394 €8 067 €---
2111 745 €3 215 €1 162 €8 529 €---
2211 980 €2 975 €921 €9 004 €---
2312 219 €2 726 €673 €9 493 €---
2412 464 €2 469 €415 €9 995 €---
2512 713 €2 202 €148 €10 511 €---
TOTAL253 161 €138 581 €66 134 €114 580 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 580 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 660 €-3 210 €+4 870 €
2+1 660 €0 €+1 660 €
3+1 660 €0 €+1 660 €
4+1 660 €0 €+1 660 €
5+1 660 €0 €+1 660 €
6+1 660 €+499 €+1 161 €
7+1 660 €+922 €+738 €
8+1 660 €+1 019 €+641 €
9+1 660 €+1 119 €+541 €
10+1 660 €+1 222 €+438 €
11+1 660 €+1 328 €+332 €
12+1 660 €+1 437 €+223 €
13+1 660 €+1 548 €+112 €
14+1 660 €+1 663 €-3 €
15+1 660 €+1 781 €-121 €
16+1 660 €+1 902 €-242 €
17+1 660 €+2 026 €-366 €
18+1 660 €+2 154 €-494 €
19+1 660 €+2 285 €-625 €
20+1 660 €+2 420 €-760 €
21+1 660 €+2 559 €-899 €
22+1 660 €+2 701 €-1 041 €
23+1 660 €+2 848 €-1 188 €
24+1 660 €+2 998 €-1 338 €
25+1 660 €+3 153 €-1 493 €
Total+41 500 €+34 374 €+7 126 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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