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Achat appartement

Bien expiré
VilleUlis (91)
Surface86.34m²
Coût Total200 580€
Loyer Annuel15 634€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 000 €
Surface : 86.34 m²
Prix au m² : 1 690,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud-Est, 4.46 m² Balcon, Ascenseur, Surface de 86.34 m², Bâtiment de 5 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Au 4ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking, Travaux, Orientation Nord-Est

Au sein de la résidence Tournemire, bordée d'espaces verts, appartement de 5P au 4è étage avec ascenseur. Il se compose d'une entrée avec placards, wc indépendant, 2 chambres avec salle de bain, petit dressing, cuisine indépendante et un double-séjour traversant de 35 m² avec balcon. DPE classé D. Chauffage par réseau de chaleur. L'ensemble est à rénover entièrement.

Un emplacement de stationnement en sous-sol complète ce bien.

Nombreux commerces, écoles et commodités à proximité.

Charges : env. 320 €/mois ; taxe foncière env. 1490 €

Nous contacter pour informations et visites

Ville : Ulis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91940
Coordonnées : 48.686913, 2.166742
Total : 200 580€
Prix d'acquisition : 146 000€
Travaux : 42 900€
Valeur du bien : 188 900€
Frais de notaire : 11 680€
Coût estimé : 11 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.34m²
Loyer prédit : 15.09€/m²/mois
Fourchette : 12.87€ - 17.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1303€/mois
Loyer annuel estimé : 15634€/an
Fourchette totale : 1111€ - 1528€/mois
Fourchette annuelle : 13329€ - 18336€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :56,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 035,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 975,64€
Coût de l'assurance :17 049,30€
Taxe foncière : 1 490,00€/an
Soit par mois : 124,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 320,00€/mois
Soit par an : 3 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 302,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 479,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage par un réseau de chaleur plus performant
Quantité: 1 système pour 86.34 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement de la moquette et rafraîchissement des murs
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 2 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité avec tableau électrique et prises suffisantes
Quantité: 1 tableau et mise à jour des prises
Raison: État général de l'appartement nécessite une mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rénovation légère salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation complète des chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ulis (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 303 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 634 €/an
Calcul : 1 303 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 454 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 580 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 490 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 840 €/an
Calcul : 320 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 366 €
Revenus locatifs : +15 634 €
Charges déductibles : -55 366 €
Résultat foncier Année 1 : -39 732 €(Déficit de 39 732 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 332 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 466 €/an
Revenus locatifs : +15 634 €
Charges déductibles : -12 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 168 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18332.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 146 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 900 €(65% de 146 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 451 €/an
Calcul : 94 900 € × 3,636% = 3 451 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 634 €55 372 €6 460 €-39 739 €21 400 €18 339 €18 339 €
215 946 €12 298 €6 286 €3 649 €--14 690 €
316 265 €12 117 €6 105 €4 148 €--10 542 €
416 591 €11 931 €5 919 €4 660 €--5 882 €
516 922 €11 738 €5 726 €5 185 €--697 €
617 261 €11 539 €5 527 €5 722 €---
717 606 €11 333 €5 321 €6 273 €---
817 958 €11 121 €5 109 €6 838 €---
918 317 €10 901 €4 889 €7 416 €---
1018 684 €10 674 €4 662 €8 009 €---
1119 057 €10 440 €4 428 €8 617 €---
1219 438 €10 198 €4 186 €9 241 €---
1319 827 €9 948 €3 936 €9 879 €---
1420 224 €9 690 €3 678 €10 534 €---
1520 628 €9 423 €3 411 €11 206 €---
1621 041 €9 147 €3 135 €11 894 €---
1721 462 €8 862 €2 850 €12 599 €---
1821 891 €8 568 €2 556 €13 323 €---
1922 329 €8 264 €2 252 €14 065 €---
2022 775 €7 950 €1 938 €14 825 €---
2123 231 €7 625 €1 613 €15 605 €---
2223 695 €7 290 €1 278 €16 405 €---
2324 169 €6 944 €932 €17 225 €---
2424 653 €6 586 €574 €18 066 €---
2525 146 €6 217 €205 €18 929 €---
TOTAL500 751 €286 175 €92 976 €214 576 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 576 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 634 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 283 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 283 €-6 420 €+9 703 €
2+3 283 €0 €+3 283 €
3+3 283 €0 €+3 283 €
4+3 283 €0 €+3 283 €
5+3 283 €0 €+3 283 €
6+3 283 €+1 507 €+1 776 €
7+3 283 €+1 882 €+1 401 €
8+3 283 €+2 051 €+1 232 €
9+3 283 €+2 225 €+1 058 €
10+3 283 €+2 403 €+880 €
11+3 283 €+2 585 €+698 €
12+3 283 €+2 772 €+511 €
13+3 283 €+2 964 €+319 €
14+3 283 €+3 160 €+123 €
15+3 283 €+3 362 €-79 €
16+3 283 €+3 568 €-285 €
17+3 283 €+3 780 €-497 €
18+3 283 €+3 997 €-714 €
19+3 283 €+4 219 €-936 €
20+3 283 €+4 448 €-1 165 €
21+3 283 €+4 682 €-1 399 €
22+3 283 €+4 922 €-1 639 €
23+3 283 €+5 168 €-1 885 €
24+3 283 €+5 420 €-2 137 €
25+3 283 €+5 679 €-2 396 €
Total+82 075 €+64 373 €+17 702 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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