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Appartement à vendre

VilleMeulan (78)
Surface73
Coût Total163 920
Loyer Annuel10 909
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-42
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 041,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, calme

Vous pouvez intégrer cet argument de vente de façon fluide et valorisante dans l'annonce :

Secteur Meulan-en-Yvelines, venez découvrir cet agréable appartement situé au premier étage d'un immeuble de quatre étages. Lumineux et bien agencé, il offre un cadre de vie confortable et convivial.

Il se compose d'une entrée accueillante, d'un salon-salle à manger chaleureux, d'une cuisine indépendante entièrement équipée et meublée. Un couloir avec placard dessert deux chambres, une salle de bains et un toilette.

Un balcon permet de profiter d'un espace extérieur agréable et une cave vient compléter ce bien.

Information importante pour cette acquisition : d'importants travaux de rénovation, d'embellissement et d'amélioration de l'isolation de la résidence sont prévus. Ces travaux, entièrement pris en charge par les vendeurs, n'occasionneront aucun coût supplémentaire pour l'acquéreur. Ils permettront d'améliorer le confort du bâtiment, ses performances énergétiques ainsi que son attractivité, constituant ainsi une véritable plus-value patrimoniale dont bénéficiera pleinement le futur propriétaire.

L'emplacement est idéal, proche du centre-ville, des écoles, des commerces et des transports (ligne J à 10 minutes à pied). (5.67 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Meulan
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78250
Coordonnées : 49.009727, 1.916599
Total : 163 920
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 3 000
Valeur du bien : 152 000
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 12.45€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 14.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10909€/an
Fourchette totale : 766€ - 1079€/mois
Fourchette annuelle : 9193€ - 12945€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 547,39 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 959
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :-36 959 (-19.9%)
Marge achat-revente :22 039€ (11.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :61,47€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 860,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 722,63
Coût de l'assurance :18 441,00
Taxe foncière : 1 090,90€/an
Soit par mois : 90,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 909,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 951,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique souhaitable.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique souhaitable.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 000(41 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:500
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€
  • Salle de bain - Peinture:250
    Peinture salle de bain: 5 m² × 50€/m² = 250€
  • Chambres - Peinture:1 000
    Peinture chambres: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meulan. Les prix de peinture incluent la main d'œuvre. Les tarifs varient entre 25 et 80 €/m² selon l'état des surfaces et le type de peinture. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 909 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 258 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 920 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 738 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 091 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 087
Revenus locatifs : +10 909
Charges déductibles : -10 087
Résultat foncier Année 1 : 822

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 087 €/an
Revenus locatifs : +10 909
Charges déductibles : -7 087
Résultat foncier Années 2+ : 3 822 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 90910 0925 263817---
211 1276 9495 1214 178---
311 3506 8024 9744 548---
411 5776 6504 8214 927---
511 8086 4934 6645 316---
612 0446 3304 5025 714---
712 2856 1634 3346 123---
812 5315 9894 1616 542---
912 7825 8103 9826 971---
1013 0375 6263 7977 412---
1113 2985 4353 6067 863---
1213 5645 2373 4098 327---
1313 8355 0343 2058 802---
1414 1124 8232 9959 289---
1514 3944 6062 7779 788---
1614 6824 3812 55310 301---
1714 9764 1492 32110 827---
1815 2753 9092 08111 366---
1915 5813 6621 83311 919---
2015 8923 4061 57812 486---
2116 2103 1421 31313 068---
2216 5342 8691 04113 665---
2316 8652 58775914 278---
2417 2022 29646714 906---
2517 5461 99516715 551---
TOTAL349 418124 43675 723224 9820Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 982
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 909 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 291+245+2 046
2+2 291+1 253+1 038
3+2 291+1 364+927
4+2 291+1 478+813
5+2 291+1 595+696
6+2 291+1 714+577
7+2 291+1 837+454
8+2 291+1 962+329
9+2 291+2 091+200
10+2 291+2 223+68
11+2 291+2 359-68
12+2 291+2 498-207
13+2 291+2 640-349
14+2 291+2 787-496
15+2 291+2 937-646
16+2 291+3 090-799
17+2 291+3 248-957
18+2 291+3 410-1 119
19+2 291+3 576-1 285
20+2 291+3 746-1 455
21+2 291+3 920-1 629
22+2 291+4 100-1 809
23+2 291+4 283-1 992
24+2 291+4 472-2 181
25+2 291+4 665-2 374
Total+57 275+67 495+-10 220
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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