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Appartement F4 – 74 m² Carrez – Terrasse – Stationnement – Au calme

Bien expiré
VilleCoin-lès-Cuvry (57)
Surface74
Coût Total160 200
Loyer Annuel8 698
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-186
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 119 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 608,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans un environnement calme, découvrez cet appartement de type F4 d’une superficie de 74 m² Carrez, idéal pour une famille ou un investissement.

Il se compose de :

✅ Une pièce de vie lumineuse ✅ Trois chambres ✅ Une salle de bain ✅ WC séparés ✅ Une terrasse de 11,50 m² donnant sur l’arrière, offrant un extérieur agréable et préservé ✅ Une place de stationnement privative

Côté technique :

✔ Chaudière individuelle gaz ✔ Sous-compteur d’eau avec régularisation annuelle ✔ Vélux neufs ✔ Aucun travaux à prévoir

Appartement fonctionnel, au calme, avec extérieur et stationnement — un bien complet et prêt à accueillir ses futurs occupants.

📞 Contactez-nous pour plus d’informations ou organiser une visite.

Agences et mandataires s'abstenir merci

Ville : Coin-lès-Cuvry
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57420
Coordonnées : 49.032490, 6.152280
Total : 160 200
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 31 680
Valeur du bien : 150 680
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 9.79€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 12.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 725€/mois
Loyer annuel estimé : 8698€/an
Fourchette totale : 584€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 7013€ - 10787€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :791,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 838,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 317,77
Coût de l'assurance :14 017,50
Taxe foncière : 869,77€/an
Soit par mois : 72,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 724,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 910,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière individuelle gaz
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 680(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000
    Remplacement chaudière individuelle gaz: 1 chaudière × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coin-lès-Cuvry (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 725 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 698 €/an
Calcul : 725 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 346 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 200 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 456
Revenus locatifs : +8 698
Charges déductibles : -38 456
Résultat foncier Année 1 : -29 758(Déficit de 29 758 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 358
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 776 €/an
Revenus locatifs : +8 698
Charges déductibles : -6 776
Résultat foncier Années 2+ : 1 922 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8358.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 69838 4615 351-29 76421 400 €8 364 €8 364 €
28 8726 6395 2082 233--6 131 €
39 0496 4925 0612 558--3 573 €
49 2306 3394 9092 891--682 €
59 4156 1814 7513 233---
69 6036 0184 5883 585---
79 7955 8504 4193 945---
89 9915 6754 2454 316---
910 1915 4954 0644 696---
1010 3955 3083 8785 086---
1110 6025 1153 6855 487---
1210 8154 9163 4855 899---
1311 0314 7093 2796 322---
1411 2514 4963 0656 756---
1511 4764 2752 8447 202---
1611 7064 0462 6167 660---
1711 9403 8102 3798 130---
1812 1793 5652 1358 614---
1912 4223 3121 8829 110---
2012 6713 0511 6209 620---
2112 9242 7801 35010 144---
2213 1832 5011 07010 682---
2313 4472 21178111 235---
2413 7151 91248111 804---
2513 9901 60217212 388---
TOTAL278 591144 76077 318133 83121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 831
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 827 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 827-6 420+8 247
2+1 8270+1 827
3+1 8270+1 827
4+1 8270+1 827
5+1 827+765+1 062
6+1 827+1 075+752
7+1 827+1 184+643
8+1 827+1 295+532
9+1 827+1 409+418
10+1 827+1 526+301
11+1 827+1 646+181
12+1 827+1 770+57
13+1 827+1 897-70
14+1 827+2 027-200
15+1 827+2 161-334
16+1 827+2 298-471
17+1 827+2 439-612
18+1 827+2 584-757
19+1 827+2 733-906
20+1 827+2 886-1 059
21+1 827+3 043-1 216
22+1 827+3 205-1 378
23+1 827+3 371-1 544
24+1 827+3 541-1 714
25+1 827+3 716-1 889
Total+45 675+40 149+5 526
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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