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Maison à vendre

VilleBoinville-en-Mantois (78)
Surface207m²
Coût Total332 179€
Loyer Annuel31 233€
Rentabilité9.40%
Cashflow/mois+583€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 247 000 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 1 193,24 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Salon (total 55 m²), 5 chambres, Jardin, calme

Situé dans le charmant village de Boinville-en-Mantois, cet ancien corps de ferme à rénover saura vous séduire par ses volumes généreux et son fort potentiel. Il développe plus de 210 m² habitables, comprenant un vaste séjour de 55 m² ainsi qu'une grande cuisine, tous deux agrémentés de cheminées et de poutres apparentes qui renforcent le cachet de l'ancien. Un monumental escalier en chêne mène aux étages, où les différents paliers desservent 4 chambres, 1 bureau et 2 salles d'eau, dont une à recréer selon vos envies. De l'autre côté de la cour, un ancien bâtiment à réhabiliter offre encore de nombreuses possibilités d'aménagement, que ce soit pour une habitation complémentaire, un atelier, des espaces de stockage ou un projet professionnel. L'ensemble est édifié sur un terrain clos de murs d'environ 250 m². (5.11 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Boinville-en-Mantois
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78930
Coordonnées : 48.924652, 1.745393
Total : 332 179€
Prix d'acquisition : 247 000€
Travaux : 65 419€
Valeur du bien : 312 419€
Frais de notaire : 19 760€
Coût estimé : 19 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207m²
Loyer prédit : 12.57€/m²/mois
Fourchette : 9.80€ - 16.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 2603€/mois
Loyer annuel estimé : 31233€/an
Fourchette totale : 2028€ - 3341€/mois
Fourchette annuelle : 24332€ - 40092€/an
Rentabilité brute :9.40%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 12.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 913,33 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :603 059 €
Prix d'achat :247 000 €
Décote à l'achat :-356 059€ (-59.0%)
Marge achat-revente :270 880€ (44.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :332 179€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 659,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :99,65€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 759,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 642,64€
Coût de l'assurance :29 896,11€
Taxe foncière : 3 123,33€/an
Soit par mois : 260,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 602,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 019,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :583,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 350 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 207 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 207 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - peu d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 419 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:13 869€
    Isolation combles: 207 m² × 67€/m² = 13869€, Main d'œuvre: 21€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€/fenêtre = 19500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:5 250€
    Parquet flottant: 75 m² × 70€/m² = 5250€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boinville-en-Mantois (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 369€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 603 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 233 €/an
Calcul : 2 603 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 332 179 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 196 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 123 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 419 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 153 €
Revenus locatifs : +31 233 €
Charges déductibles : -81 153 €
Résultat foncier Année 1 : -49 919 €(Déficit de 49 919 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 519 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 734 €/an
Revenus locatifs : +31 233 €
Charges déductibles : -15 734 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 500 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28519.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 247 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 160 550 €(65% de 247 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 838 €/an
Calcul : 160 550 € × 3,636% = 5 838 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 233 €81 163 €11 425 €-49 930 €21 400 €28 530 €28 530 €
231 858 €15 444 €11 125 €16 414 €--12 117 €
332 495 €15 134 €10 814 €17 362 €---
433 145 €14 812 €10 493 €18 333 €---
533 808 €14 479 €10 160 €19 329 €---
634 484 €14 134 €9 815 €20 350 €---
735 174 €13 777 €9 458 €21 397 €---
835 877 €13 407 €9 088 €22 470 €---
936 595 €13 024 €8 705 €23 570 €---
1037 327 €12 628 €8 309 €24 699 €---
1138 073 €12 218 €7 899 €25 855 €---
1238 835 €11 793 €7 474 €27 042 €---
1339 611 €11 353 €7 034 €28 258 €---
1440 404 €10 898 €6 578 €29 506 €---
1541 212 €10 426 €6 107 €30 786 €---
1642 036 €9 938 €5 619 €32 098 €---
1742 877 €9 432 €5 113 €33 444 €---
1843 734 €8 909 €4 590 €34 825 €---
1944 609 €8 367 €4 048 €36 241 €---
2045 501 €7 806 €3 487 €37 695 €---
2146 411 €7 226 €2 906 €39 185 €---
2247 339 €6 624 €2 305 €40 715 €---
2348 286 €6 002 €1 682 €42 284 €---
2449 252 €5 357 €1 038 €43 895 €---
2550 237 €4 690 €370 €45 547 €---
TOTAL1 000 412 €339 041 €165 643 €661 371 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 661 371 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 559 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 559 €-6 420 €+12 979 €
2+6 559 €0 €+6 559 €
3+6 559 €+1 573 €+4 986 €
4+6 559 €+5 500 €+1 059 €
5+6 559 €+5 799 €+760 €
6+6 559 €+6 105 €+454 €
7+6 559 €+6 419 €+140 €
8+6 559 €+6 741 €-182 €
9+6 559 €+7 071 €-512 €
10+6 559 €+7 410 €-851 €
11+6 559 €+7 757 €-1 198 €
12+6 559 €+8 113 €-1 554 €
13+6 559 €+8 477 €-1 918 €
14+6 559 €+8 852 €-2 293 €
15+6 559 €+9 236 €-2 677 €
16+6 559 €+9 629 €-3 070 €
17+6 559 €+10 033 €-3 474 €
18+6 559 €+10 447 €-3 888 €
19+6 559 €+10 872 €-4 313 €
20+6 559 €+11 308 €-4 749 €
21+6 559 €+11 756 €-5 197 €
22+6 559 €+12 215 €-5 656 €
23+6 559 €+12 685 €-6 126 €
24+6 559 €+13 168 €-6 609 €
25+6 559 €+13 664 €-7 105 €
Total+163 975 €+198 411 €+-34 436 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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