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Achat : Maison (18300)

VilleSury-en-Vaux (18)
Surface191m²
Coût Total185 340€
Loyer Annuel16 963€
Rentabilité9.15%
Cashflow/mois+288€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 000 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 842,93 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 191 m², 6 pièces, 5 chambres, 4 salles de bain, Terrasse, 1 garage
Ville : Sury-en-Vaux
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18300
Coordonnées : 47.364160, 2.783210
Total : 185 340€
Prix d'acquisition : 161 000€
Travaux : 11 460€
Valeur du bien : 172 460€
Frais de notaire : 12 880€
Coût estimé : 12 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1414€/mois
Loyer annuel estimé : 16963€/an
Fourchette totale : 1117€ - 1788€/mois
Fourchette annuelle : 13409€ - 21457€/an
Rentabilité brute :9.15%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :916,67 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :175 084 €
Prix d'achat :161 000 €
Décote à l'achat :-14 084€ (-8.0%)
Marge achat-revente :-10 256€ (-5.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :929,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :54,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 983,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 613,48€
Coût de l'assurance :16 217,25€
Taxe foncière : 1 696,25€/an
Soit par mois : 141,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 413,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :288,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 191 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 460 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 460€
    Isolation des combles perdus: 191 m² × 60€/m² = 11460€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sury-en-Vaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Aucune aide spécifique mentionnée. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 963 €/an
Calcul : 1 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 442 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 340 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 247 €
Revenus locatifs : +16 963 €
Charges déductibles : -20 247 €
Résultat foncier Année 1 : -3 285 €(Déficit de 3 285 €)
Imputable sur revenu global : 3 285 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 787 €/an
Revenus locatifs : +16 963 €
Charges déductibles : -8 787 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 175 €/an
Prix d'achat du bien : 161 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 650 €(65% de 161 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 805 €/an
Calcul : 104 650 € × 3,636% = 3 805 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 963 €20 253 €6 448 €-3 291 €3 291 €--
217 302 €8 625 €6 280 €8 677 €---
317 648 €8 450 €6 105 €9 197 €---
418 001 €8 270 €5 925 €9 731 €---
518 361 €8 082 €5 738 €10 278 €---
618 728 €7 889 €5 544 €10 839 €---
719 103 €7 688 €5 343 €11 415 €---
819 485 €7 480 €5 135 €12 005 €---
919 874 €7 264 €4 919 €12 610 €---
1020 272 €7 041 €4 696 €13 231 €---
1120 677 €6 810 €4 465 €13 867 €---
1221 091 €6 570 €4 225 €14 520 €---
1321 513 €6 322 €3 977 €15 190 €---
1421 943 €6 065 €3 721 €15 877 €---
1522 382 €5 799 €3 454 €16 582 €---
1622 829 €5 524 €3 179 €17 305 €---
1723 286 €5 238 €2 893 €18 048 €---
1823 752 €4 943 €2 598 €18 809 €---
1924 227 €4 636 €2 292 €19 590 €---
2024 711 €4 319 €1 974 €20 392 €---
2125 205 €3 991 €1 646 €21 215 €---
2225 710 €3 650 €1 306 €22 059 €---
2326 224 €3 298 €953 €22 926 €---
2426 748 €2 933 €588 €23 815 €---
2527 283 €2 555 €210 €24 728 €---
TOTAL543 315 €163 697 €93 613 €379 618 €3 291 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 987 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 562 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 562 €-987 €+4 549 €
2+3 562 €+2 603 €+959 €
3+3 562 €+2 759 €+803 €
4+3 562 €+2 919 €+643 €
5+3 562 €+3 083 €+479 €
6+3 562 €+3 252 €+310 €
7+3 562 €+3 424 €+138 €
8+3 562 €+3 601 €-39 €
9+3 562 €+3 783 €-221 €
10+3 562 €+3 969 €-407 €
11+3 562 €+4 160 €-598 €
12+3 562 €+4 356 €-794 €
13+3 562 €+4 557 €-995 €
14+3 562 €+4 763 €-1 201 €
15+3 562 €+4 975 €-1 413 €
16+3 562 €+5 192 €-1 630 €
17+3 562 €+5 414 €-1 852 €
18+3 562 €+5 643 €-2 081 €
19+3 562 €+5 877 €-2 315 €
20+3 562 €+6 118 €-2 556 €
21+3 562 €+6 364 €-2 802 €
22+3 562 €+6 618 €-3 056 €
23+3 562 €+6 878 €-3 316 €
24+3 562 €+7 145 €-3 583 €
25+3 562 €+7 419 €-3 857 €
Total+89 050 €+113 885 €+-24 835 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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