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Maison à vendre

VilleMaisonnay (79)
Surface167m²
Coût Total207 264€
Loyer Annuel14 078€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 680 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 764,55 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 6 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Jardin, calme

PAVILLON S/SOL - MAISONNAIS - 10 MIN DE MELLE - Composé : séjour avec cheminée, cuisine aménagée, 5 chambres, salle d'eau, wc. Au s/sol : garage, chaufferie, cave, buanderie, chambre. Le tout sur un jardin clos et arboré d'environ 2361 m². Environnement calme. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Maisonnay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79500
Coordonnées : 46.183639, -0.047409
Total : 207 264€
Prix d'acquisition : 127 680€
Travaux : 69 370€
Valeur du bien : 197 050€
Frais de notaire : 10 214€
Coût estimé : 10 214€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1173€/mois
Loyer annuel estimé : 14078€/an
Fourchette totale : 921€ - 1495€/mois
Fourchette annuelle : 11049€ - 17936€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 166,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :194 834 €
Prix d'achat :127 680 €
Décote à l'achat :-67 154€ (-34.5%)
Marge achat-revente :-12 430€ (-6.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 264€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 032,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :76,00€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 108,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 354,84€
Coût de l'assurance :22 799,04€
Taxe foncière : 1 407,76€/an
Soit par mois : 117,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 173,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 225,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage daté et fissuré, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 370 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 020€
    Isolation combles: 167 m² × 60€/m² = 10020€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 1250€/m² = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 72 m² × 100€/m² = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maisonnay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 173 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 078 €/an
Calcul : 1 173 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 264 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 912 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 750 €
Revenus locatifs : +14 078 €
Charges déductibles : -78 750 €
Résultat foncier Année 1 : -64 672 €(Déficit de 64 672 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 272 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 380 €/an
Revenus locatifs : +14 078 €
Charges déductibles : -9 380 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 698 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43272.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 680 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 992 €(65% de 127 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 018 €/an
Calcul : 82 992 € × 3,636% = 3 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 078 €78 757 €7 067 €-64 679 €21 400 €43 279 €43 279 €
214 359 €9 200 €6 881 €5 159 €--38 120 €
314 646 €9 007 €6 688 €5 639 €--32 482 €
414 939 €8 808 €6 488 €6 131 €--26 350 €
515 238 €8 601 €6 281 €6 637 €--19 713 €
615 543 €8 387 €6 067 €7 156 €--12 557 €
715 854 €8 166 €5 846 €7 688 €--4 870 €
816 171 €7 937 €5 617 €8 234 €---
916 494 €7 699 €5 380 €8 795 €---
1016 824 €7 454 €5 134 €9 370 €---
1117 160 €7 200 €4 880 €9 961 €---
1217 504 €6 937 €4 617 €10 567 €---
1317 854 €6 664 €4 345 €11 189 €---
1418 211 €6 383 €4 063 €11 828 €---
1518 575 €6 091 €3 771 €12 484 €---
1618 947 €5 789 €3 469 €13 158 €---
1719 326 €5 476 €3 157 €13 849 €---
1819 712 €5 153 €2 833 €14 559 €---
1920 106 €4 818 €2 498 €15 288 €---
2020 508 €4 472 €2 152 €16 037 €---
2120 919 €4 113 €1 793 €16 806 €---
2221 337 €3 742 €1 422 €17 595 €---
2321 764 €3 357 €1 038 €18 406 €---
2422 199 €2 960 €640 €19 239 €---
2522 643 €2 548 €228 €20 095 €---
TOTAL450 909 €229 718 €102 355 €221 191 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 191 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 956 €-6 420 €+9 376 €
2+2 956 €0 €+2 956 €
3+2 956 €0 €+2 956 €
4+2 956 €0 €+2 956 €
5+2 956 €0 €+2 956 €
6+2 956 €0 €+2 956 €
7+2 956 €0 €+2 956 €
8+2 956 €+1 009 €+1 947 €
9+2 956 €+2 638 €+318 €
10+2 956 €+2 811 €+145 €
11+2 956 €+2 988 €-32 €
12+2 956 €+3 170 €-214 €
13+2 956 €+3 357 €-401 €
14+2 956 €+3 549 €-593 €
15+2 956 €+3 745 €-789 €
16+2 956 €+3 947 €-991 €
17+2 956 €+4 155 €-1 199 €
18+2 956 €+4 368 €-1 412 €
19+2 956 €+4 586 €-1 630 €
20+2 956 €+4 811 €-1 855 €
21+2 956 €+5 042 €-2 086 €
22+2 956 €+5 279 €-2 323 €
23+2 956 €+5 522 €-2 566 €
24+2 956 €+5 772 €-2 816 €
25+2 956 €+6 028 €-3 072 €
Total+73 900 €+66 357 €+7 543 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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