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Appartement à vendre

VilleVertheuil (33)
Surface98
Coût Total165 120
Loyer Annuel12 137
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+56
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 418,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, calme, Pas de balcon

C'est avec un grand plaisir que je vous présente ce magnifique appartement situé dans la paisible commune de Vertheuil. Ce spacieux appartement T3 saura vous séduire par son agencement pensé pour offrir tout le confort nécessaire.

Implanté dans un environnement calme et agréable, ce bien comprend un vaste salon/salle à manger baigné de lumière, grâce à plusieurs ouvertures et une belle hauteur sous plafond. Il comprend également deux belles chambres avec rangements et chacune sa pièce d'eau. Ces pièces lumineuses aux beaux volumes vous permettront de créer un espace et une décoration à votre image.

La cuisine, semi-ouverte sur le séjour, est à équiper mais a été conçue de manière fonctionnelle et optimisée pour satisfaire vos talents culinaires.

Cet appartement est une opportunité à saisir rapidement. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Ce bien vous est présenté par Marion Thomann, votre conseillère indépendante Dr House Immo.

Ville : Vertheuil
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33180
Coordonnées : 45.253495, -0.846418
Total : 165 120
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 15 000
Valeur du bien : 154 000
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.06€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1011€/mois
Loyer annuel estimé : 12137€/an
Fourchette totale : 790€ - 1295€/mois
Fourchette annuelle : 9482€ - 15537€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :196 000
Prix d'achat :139 000
Décote à l'achat :-57 000 (-29.1%)
Marge achat-revente :30 880€ (15.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :806,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 854,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 800,64
Coût de l'assurance :14 448,00
Taxe foncière : 1 213,74€/an
Soit par mois : 101,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 011,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Équipement
Installation d'une cuisine équipée complète avec placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - Cuisine à équiper, état moyen
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais rafraîchissement léger possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 000(153 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 400
    Cuisine équipée complète: 1 × 8000€ = 8000€, Électroménager: 1 × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salle de bain:600
    Peinture murs: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification robinetterie: 1 × 200€ = 200€, Main d'œuvre: 220€
  • Chambres:2 100
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vertheuil (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 011 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 137 €/an
Calcul : 1 011 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 329 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 120 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 578 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 214 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 121
Revenus locatifs : +12 137
Charges déductibles : -22 121
Résultat foncier Année 1 : -9 984(Déficit de 9 984 €)
Imputable sur revenu global : 9 984
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 121 €/an
Revenus locatifs : +12 137
Charges déductibles : -7 121
Résultat foncier Années 2+ : 5 016 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 13722 1265 335-9 9899 989 €--
212 3806 9825 1915 398---
312 6286 8335 0425 794---
412 8806 6794 8886 201---
513 1386 5214 7296 617---
613 4016 3564 5657 044---
713 6696 1874 3957 482---
813 9426 0114 2207 931---
914 2215 8304 0388 391---
1014 5055 6433 8518 862---
1114 7955 4503 6589 346---
1215 0915 2503 4589 842---
1315 3935 0433 25210 350---
1415 7014 8303 03810 871---
1516 0154 6102 81811 405---
1616 3354 3822 59011 953---
1716 6624 1472 35512 515---
1816 9953 9042 11213 092---
1917 3353 6531 86113 683---
2017 6823 3931 60214 289---
2118 0353 1251 33314 910---
2218 3962 8481 05615 548---
2318 7642 56277016 202---
2419 1392 26647516 873---
2519 5221 96116917 561---
TOTAL388 763136 59276 801252 1719 989Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 997
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 171
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 137 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 549 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 549-2 997+5 546
2+2 549+1 619+930
3+2 549+1 738+811
4+2 549+1 860+689
5+2 549+1 985+564
6+2 549+2 113+436
7+2 549+2 245+304
8+2 549+2 379+170
9+2 549+2 517+32
10+2 549+2 659-110
11+2 549+2 804-255
12+2 549+2 952-403
13+2 549+3 105-556
14+2 549+3 261-712
15+2 549+3 422-873
16+2 549+3 586-1 037
17+2 549+3 755-1 206
18+2 549+3 927-1 378
19+2 549+4 105-1 556
20+2 549+4 287-1 738
21+2 549+4 473-1 924
22+2 549+4 664-2 115
23+2 549+4 861-2 312
24+2 549+5 062-2 513
25+2 549+5 268-2 719
Total+63 725+75 651+-11 926
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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