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Achat appartement

Bien expiré
VillePontoise (95)
Surface93.4m²
Coût Total265 820€
Loyer Annuel17 760€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 93.4 m²
Prix au m² : 2 130,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 93.4 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1918, Duplex, Au 3ème étage, 1 Salle de bain, Chauffage individuel gaz, Une entrée, Salle de séjour, Travaux

Foncia vous propose en exclusivité ce bel appartement duplex d'une superficie au sol de 93M2 (73,7M2 loi carrez) au 3ème et dernier étage sans ascenseur comprenant : entrée, salle de bains avec wc, chambre, séjour, à l'étage 1 chambres avec possibilité de créer une chambre supplémentaire. Des travaux de rafraichissement sont à prévoir. Chauffage individuel au gaz. Copropriété de 52 lots dont 16 lots d'habitation. Avec l'appartement vous aurez la possibilité d'acquérir une place de parking. Si vous souhaitez plus de renseignements ou programmer une visite n'hésitez pas à contacter Audrey.

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.051380, 2.099630
Total : 265 820€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 50 900€
Valeur du bien : 249 900€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93.4m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1480€/mois
Loyer annuel estimé : 17760€/an
Fourchette totale : 1245€ - 1759€/mois
Fourchette annuelle : 14943€ - 21107€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 296,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :75,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 372,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 216,59€
Coût de l'assurance :22 594,70€
Taxe foncière : 1 775,96€/an
Soit par mois : 148,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 479,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 520,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 93.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 93.4 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en carrelage nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 900 €(545 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (meubles, plan de travail, électroménager, installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 480 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 760 €/an
Calcul : 1 480 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 820 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 904 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 776 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 133 €
Revenus locatifs : +17 760 €
Charges déductibles : -62 133 €
Résultat foncier Année 1 : -44 374 €(Déficit de 44 374 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 974 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 233 €/an
Revenus locatifs : +17 760 €
Charges déductibles : -11 233 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 526 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22973.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 760 €62 142 €8 562 €-44 382 €21 400 €22 982 €22 982 €
218 115 €11 010 €8 330 €7 105 €--15 877 €
318 477 €10 771 €8 091 €7 706 €--8 171 €
418 847 €10 523 €7 844 €8 323 €---
519 224 €10 268 €7 588 €8 956 €---
619 608 €10 004 €7 324 €9 604 €---
720 000 €9 732 €7 052 €10 269 €---
820 400 €9 450 €6 770 €10 950 €---
920 808 €9 159 €6 479 €11 649 €---
1021 224 €8 858 €6 179 €12 366 €---
1121 649 €8 548 €5 868 €13 101 €---
1222 082 €8 227 €5 547 €13 855 €---
1322 523 €7 896 €5 216 €14 628 €---
1422 974 €7 554 €4 874 €15 420 €---
1523 433 €7 200 €4 520 €16 234 €---
1623 902 €6 834 €4 155 €17 068 €---
1724 380 €6 457 €3 777 €17 923 €---
1824 868 €6 067 €3 387 €18 801 €---
1925 365 €5 664 €2 984 €19 701 €---
2025 872 €5 248 €2 568 €20 624 €---
2126 390 €4 818 €2 138 €21 572 €---
2226 918 €4 374 €1 694 €22 544 €---
2327 456 €3 915 €1 235 €23 541 €---
2428 005 €3 441 €761 €24 564 €---
2528 565 €2 951 €271 €25 614 €---
TOTAL568 844 €241 110 €123 217 €327 734 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 327 734 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 760 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 730 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 730 €-6 420 €+10 150 €
2+3 730 €0 €+3 730 €
3+3 730 €0 €+3 730 €
4+3 730 €+46 €+3 684 €
5+3 730 €+2 687 €+1 043 €
6+3 730 €+2 881 €+849 €
7+3 730 €+3 081 €+649 €
8+3 730 €+3 285 €+445 €
9+3 730 €+3 495 €+235 €
10+3 730 €+3 710 €+20 €
11+3 730 €+3 930 €-200 €
12+3 730 €+4 156 €-426 €
13+3 730 €+4 388 €-658 €
14+3 730 €+4 626 €-896 €
15+3 730 €+4 870 €-1 140 €
16+3 730 €+5 120 €-1 390 €
17+3 730 €+5 377 €-1 647 €
18+3 730 €+5 640 €-1 910 €
19+3 730 €+5 910 €-2 180 €
20+3 730 €+6 187 €-2 457 €
21+3 730 €+6 472 €-2 742 €
22+3 730 €+6 763 €-3 033 €
23+3 730 €+7 062 €-3 332 €
24+3 730 €+7 369 €-3 639 €
25+3 730 €+7 684 €-3 954 €
Total+93 250 €+98 320 €+-5 070 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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