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Saint Michel 1 Studio + 1 maison T3

VilleSaint-Michel (16)
Surface127m²
Coût Total141 600€
Loyer Annuel13 027€
Rentabilité9.20%
Cashflow/mois+163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 748,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 127 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de douche, 2 étages, Chauffage électrique, Frais d'agences inclus : 6,74% du prix

Pour investisseur, commune de Saint Michel, lot de deux biens: une maison de 88m² habitable comprenant cuisine, salon, 2 chambres dont une avec WC lavabo. Salle d'eau avec WC. Cave. (Loyer possible après travaux 500?/mois). Et un studio de 39m² comprenant une pièce de vie, 1 chambre, salle d'eau avec WC, cave. Bail en cours sur le studio 372?/mois HC, charge 10? OM + 30? Eau. Chaque logements à son propre compteur EDF. Le compteur d'eau est commun à l'ensemble avec des sous-compteurs pour chaque appartements. TAXE FONCIERE totale 1380?. PREVOIR TRAVAUX SUR LA MAISON.

Ville : Saint-Michel
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16470
Coordonnées : 45.642401, 0.105399
Total : 141 600€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 39 000€
Valeur du bien : 134 000€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 8.55€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13027€/an
Fourchette totale : 861€ - 1368€/mois
Fourchette annuelle : 10335€ - 16421€/an
Rentabilité brute :9.20%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 659,39 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 743 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-115 743€ (-54.9%)
Marge achat-revente :69 143€ (32.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :711,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,64€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 767,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 748,98€
Coût de l'assurance :16 992,00€
Taxe foncière : 1 380,00€/an
Soit par mois : 115,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 085,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 922,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 362 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation pour 88 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 027 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 936 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 380 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 476 €
Revenus locatifs : +13 027 €
Charges déductibles : -46 476 €
Résultat foncier Année 1 : -33 449 €(Déficit de 33 449 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 049 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 476 €/an
Revenus locatifs : +13 027 €
Charges déductibles : -7 476 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 551 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12048.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 027 €46 480 €4 941 €-33 453 €21 400 €12 053 €12 053 €
213 288 €7 351 €4 812 €5 936 €--6 117 €
313 553 €7 218 €4 678 €6 336 €---
413 825 €7 080 €4 540 €6 745 €---
514 101 €6 936 €4 397 €7 165 €---
614 383 €6 788 €4 248 €7 595 €---
714 671 €6 634 €4 094 €8 037 €---
814 964 €6 475 €3 935 €8 489 €---
915 263 €6 310 €3 770 €8 954 €---
1015 569 €6 139 €3 599 €9 430 €---
1115 880 €5 962 €3 422 €9 918 €---
1216 198 €5 779 €3 239 €10 419 €---
1316 522 €5 589 €3 049 €10 933 €---
1416 852 €5 392 €2 852 €11 460 €---
1517 189 €5 188 €2 648 €12 001 €---
1617 533 €4 977 €2 437 €12 556 €---
1717 884 €4 758 €2 218 €13 126 €---
1818 241 €4 531 €1 992 €13 710 €---
1918 606 €4 297 €1 757 €14 309 €---
2018 978 €4 054 €1 514 €14 925 €---
2119 358 €3 802 €1 262 €15 556 €---
2219 745 €3 541 €1 001 €16 204 €---
2320 140 €3 271 €731 €16 869 €---
2420 543 €2 991 €451 €17 552 €---
2520 953 €2 701 €161 €18 253 €---
TOTAL417 264 €174 241 €71 749 €243 023 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 736 €-6 420 €+9 156 €
2+2 736 €0 €+2 736 €
3+2 736 €+66 €+2 670 €
4+2 736 €+2 023 €+713 €
5+2 736 €+2 149 €+587 €
6+2 736 €+2 279 €+457 €
7+2 736 €+2 411 €+325 €
8+2 736 €+2 547 €+189 €
9+2 736 €+2 686 €+50 €
10+2 736 €+2 829 €-93 €
11+2 736 €+2 975 €-239 €
12+2 736 €+3 126 €-390 €
13+2 736 €+3 280 €-544 €
14+2 736 €+3 438 €-702 €
15+2 736 €+3 600 €-864 €
16+2 736 €+3 767 €-1 031 €
17+2 736 €+3 938 €-1 202 €
18+2 736 €+4 113 €-1 377 €
19+2 736 €+4 293 €-1 557 €
20+2 736 €+4 477 €-1 741 €
21+2 736 €+4 667 €-1 931 €
22+2 736 €+4 861 €-2 125 €
23+2 736 €+5 061 €-2 325 €
24+2 736 €+5 266 €-2 530 €
25+2 736 €+5 476 €-2 740 €
Total+68 400 €+72 907 €+-4 507 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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