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Jolie appartement grand 4 piéces

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface78m²
Coût Total188 520€
Loyer Annuel15 219€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 2 166,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 15, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Ludovic Aubard vous propose: Spécial investisseur

Appartement T4 vendu loué – Sarcelles (95200)

Appartement de 4 pièces d'environ 74 m², situé dans une résidence calme et sécurisée à Sarcelles. Le bien est vendu avec un locataire en place.

Description :

  • Type : T4 – 2 chambres
  • Surface : environ 74 m²
  • Étage : 14éme
  • Séjour, cuisine séparée, salle de bain, WC indépendants
  • Salon
  • Chauffage collectif
  • Double vitrage

Informations locatives :

  • Bien vendu occupé
  • Loyer mensuel actuel : 1480 euros charges comprises
  • Rentabilité brute : 10 %

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 357 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 266 euros par mois (soit 3192 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 321 et classe CLIMAT C indice 20. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Ludovic Aubard mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Pontoise sous le numéro 850931635, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.978788, 2.377039
Total : 188 520€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 175 000€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1268€/mois
Loyer annuel estimé : 15219€/an
Fourchette totale : 927€ - 1736€/mois
Fourchette annuelle : 11118€ - 20832€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :931,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 986,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 985,92€
Coût de l'assurance :16 495,50€
Taxe foncière : 1 561,00€/an
Soit par mois : 130,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 266,00€/mois
Soit par an : 3 192,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 268,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 382,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 321 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, si nécessaire
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des meubles de cuisine si nécessaire, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 78 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(77 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 268 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 219 €/an
Calcul : 1 268 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 520 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 561 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 192 €/an
Calcul : 266 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 704 €
Revenus locatifs : +15 219 €
Charges déductibles : -17 704 €
Résultat foncier Année 1 : -2 485 €(Déficit de 2 485 €)
Imputable sur revenu global : 2 485 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 704 €/an
Revenus locatifs : +15 219 €
Charges déductibles : -11 704 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 515 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 219 €17 710 €6 297 €-2 491 €2 491 €--
215 523 €11 542 €6 129 €3 981 €---
315 834 €11 369 €5 956 €4 465 €---
416 151 €11 189 €5 776 €4 961 €---
516 474 €11 004 €5 591 €5 470 €---
616 803 €10 812 €5 399 €5 991 €---
717 139 €10 613 €5 201 €6 526 €---
817 482 €10 408 €4 995 €7 074 €---
917 831 €10 196 €4 783 €7 636 €---
1018 188 €9 976 €4 563 €8 212 €---
1118 552 €9 749 €4 336 €8 803 €---
1218 923 €9 514 €4 101 €9 409 €---
1319 301 €9 271 €3 858 €10 030 €---
1419 687 €9 020 €3 607 €10 668 €---
1520 081 €8 760 €3 347 €11 321 €---
1620 483 €8 491 €3 078 €11 992 €---
1720 892 €8 213 €2 800 €12 680 €---
1821 310 €7 925 €2 512 €13 385 €---
1921 736 €7 627 €2 215 €14 109 €---
2022 171 €7 320 €1 907 €14 852 €---
2122 615 €7 001 €1 588 €15 613 €---
2223 067 €6 672 €1 259 €16 395 €---
2323 528 €6 331 €919 €17 197 €---
2423 999 €5 979 €566 €18 020 €---
2524 479 €5 615 €202 €18 864 €---
TOTAL487 469 €232 306 €90 986 €255 162 €2 491 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 747 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 219 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 196 €-747 €+3 943 €
2+3 196 €+1 194 €+2 002 €
3+3 196 €+1 340 €+1 856 €
4+3 196 €+1 488 €+1 708 €
5+3 196 €+1 641 €+1 555 €
6+3 196 €+1 797 €+1 399 €
7+3 196 €+1 958 €+1 238 €
8+3 196 €+2 122 €+1 074 €
9+3 196 €+2 291 €+905 €
10+3 196 €+2 464 €+732 €
11+3 196 €+2 641 €+555 €
12+3 196 €+2 823 €+373 €
13+3 196 €+3 009 €+187 €
14+3 196 €+3 200 €-4 €
15+3 196 €+3 396 €-200 €
16+3 196 €+3 598 €-402 €
17+3 196 €+3 804 €-608 €
18+3 196 €+4 016 €-820 €
19+3 196 €+4 233 €-1 037 €
20+3 196 €+4 455 €-1 259 €
21+3 196 €+4 684 €-1 488 €
22+3 196 €+4 918 €-1 722 €
23+3 196 €+5 159 €-1 963 €
24+3 196 €+5 406 €-2 210 €
25+3 196 €+5 659 €-2 463 €
Total+79 900 €+76 549 €+3 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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