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Maison à vendre

Bien expiré
VillePithiviers (45)
Surface321.9m²
Coût Total512 491€
Loyer Annuel33 508€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 400 000 €
Surface : 321.9 m²
Prix au m² : 1 242,62 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 33,01 m²), 6 chambres, calme, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

!! PRODUIT RARE SUR PITHIVIERS !!

A l'abri des regards indiscret, dans un quartier calme, découvrez cette grande maison de 320 m² environ et 2181 m² environ de jardin comprenant : Au rez-de-chaussée : une salle à manger, un séjour et un salon avec cheminée, une suite parentale, une cuisine et une véranda. A l'étage : six chambres dont deux avec salle d'eau ou bains privative, une salle d'eau et un WC. Vous y trouverez aussi une cave totale, un kiosque pour profitez des beaux jours.

D.P.E : D - 205 kWh/m² an Anne FARINHA - Honoraires charge vendeur

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.166797, 2.252893
Total : 512 491€
Prix d'acquisition : 400 000€
Travaux : 80 491€
Valeur du bien : 480 491€
Frais de notaire : 32 000€
Coût estimé : 32 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 321.9m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 2792€/mois
Loyer annuel estimé : 33508€/an
Fourchette totale : 2272€ - 3432€/mois
Fourchette annuelle : 27262€ - 41185€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 572,95 €/m²
Basé sur :70 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :506 333 €
Prix d'achat :400 000 €
Décote à l'achat :-106 333€ (-21.0%)
Marge achat-revente :-6 158€ (-1.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :512 491€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 502,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :145,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 648,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :238 369,90€
Coût de l'assurance :43 561,74€
Taxe foncière : 3 350,76€/an
Soit par mois : 279,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 792,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 927,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 321.9 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 321.9 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la véranda
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle à manger avec nouveau revêtement et peinture
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - papier peint daté

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 491 €(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:25 991€
    Isolation toiture/combles: 321.9 m² × 80€/m² = 25752€, Main d'œuvre: 239€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:10 800€
    Rénovation chambres: 90 m² × 120€/m² = 10800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:600€
    Rafraîchissement peinture véranda: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger:1 600€
    Rénovation salle à manger: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 491€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 792 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 508 €/an
Calcul : 2 792 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 512 491 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 742 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 351 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 491 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 126 €
Revenus locatifs : +33 508 €
Charges déductibles : -102 126 €
Résultat foncier Année 1 : -68 618 €(Déficit de 68 618 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 218 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 635 €/an
Revenus locatifs : +33 508 €
Charges déductibles : -21 635 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 873 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47218.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 400 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 260 000 €(65% de 400 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 455 €/an
Calcul : 260 000 € × 3,636% = 9 455 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 508 €102 142 €16 558 €-68 634 €21 400 €47 234 €47 234 €
234 178 €21 204 €16 110 €12 974 €--34 260 €
334 861 €20 741 €15 648 €14 120 €--20 140 €
435 558 €20 264 €15 171 €15 295 €--4 845 €
536 270 €19 770 €14 677 €16 499 €---
636 995 €19 261 €14 167 €17 734 €---
737 735 €18 734 €13 641 €19 001 €---
838 490 €18 190 €13 096 €20 300 €---
939 259 €17 627 €12 534 €21 632 €---
1040 045 €17 047 €11 953 €22 998 €---
1140 846 €16 446 €11 353 €24 399 €---
1241 662 €15 826 €10 733 €25 836 €---
1342 496 €15 186 €10 092 €27 310 €---
1443 346 €14 524 €9 430 €28 822 €---
1544 213 €13 840 €8 746 €30 373 €---
1645 097 €13 133 €8 040 €31 964 €---
1745 999 €12 403 €7 310 €33 596 €---
1846 919 €11 649 €6 555 €35 270 €---
1947 857 €10 869 €5 776 €36 988 €---
2048 814 €10 064 €4 971 €38 750 €---
2149 790 €9 232 €4 139 €40 559 €---
2250 786 €8 372 €3 279 €42 414 €---
2351 802 €7 484 €2 391 €44 318 €---
2452 838 €6 567 €1 473 €46 271 €---
2553 895 €5 619 €525 €48 276 €---
TOTAL1 073 257 €446 192 €238 370 €627 066 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 627 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 508 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 037 €-6 420 €+13 457 €
2+7 037 €0 €+7 037 €
3+7 037 €0 €+7 037 €
4+7 037 €0 €+7 037 €
5+7 037 €+3 496 €+3 541 €
6+7 037 €+5 320 €+1 717 €
7+7 037 €+5 700 €+1 337 €
8+7 037 €+6 090 €+947 €
9+7 037 €+6 490 €+547 €
10+7 037 €+6 899 €+138 €
11+7 037 €+7 320 €-283 €
12+7 037 €+7 751 €-714 €
13+7 037 €+8 193 €-1 156 €
14+7 037 €+8 647 €-1 610 €
15+7 037 €+9 112 €-2 075 €
16+7 037 €+9 589 €-2 552 €
17+7 037 €+10 079 €-3 042 €
18+7 037 €+10 581 €-3 544 €
19+7 037 €+11 096 €-4 059 €
20+7 037 €+11 625 €-4 588 €
21+7 037 €+12 168 €-5 131 €
22+7 037 €+12 724 €-5 687 €
23+7 037 €+13 295 €-6 258 €
24+7 037 €+13 881 €-6 844 €
25+7 037 €+14 483 €-7 446 €
Total+175 925 €+188 120 €+-12 195 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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