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Appartement à vendre

VillePoitiers (86)
Surface106m²
Coût Total139 280€
Loyer Annuel14 141€
Rentabilité10.15%
Cashflow/mois+35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 188,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 11
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 11/15 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Salon (total 20,5 m²), 4 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Gardien, Interphone, Pas de cave, Non meublé

iad France - Charles Cali vous propose: Lumineux Appartement T5 avec Balcon

Situé au 2 rue Robert Schuman à Poitiers, à deux pas du centre-ville, des commerces et des universités, cet appartement T5 de 106 m² occupe le 11ème étage d'une résidence hautement sécurisée (accès contrôlé, interphone, ascenseur), offrant à la fois tranquillité, luminosité et une vue dégagée exceptionnelle.

Il se compose de 4 chambres spacieuses, d'un séjour de 20,5 m², d'une cuisine séparée équipée, de 2 salles d'eau, d'un WC et d'un balcon. Idéal pour une famille ou une colocation.

Place de parking couverte et sécurisée, fibre. Les charges de copropriété comprennent l'eau, le chauffage, le syndic, entretien des communs.

Ne manquez pas l'opportunité d'acquérir ce bien lumineux et fonctionnel à Poitiers. Contactez nous pour une visite dès maintenant !

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 96 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 288.5 euros par mois (soit 3462 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Charles Cali mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 842517435, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.587559, 0.360172
Total : 139 280€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 3 200€
Valeur du bien : 129 200€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1178€/mois
Loyer annuel estimé : 14141€/an
Fourchette totale : 934€ - 1486€/mois
Fourchette annuelle : 11214€ - 17832€/an
Rentabilité brute :10.15%
Fourchette de rentabilité :8.05% - 12.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 338,71 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 903 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-15 903€ (-11.2%)
Marge achat-revente :2 623€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :681,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :55,71€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 737,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 224,20€
Coût de l'assurance :16 713,60€
Taxe foncière : 1 414,10€/an
Soit par mois : 117,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 288,50€/mois
Soit par an : 3 462,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 178,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 143,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 200 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 178 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 141 €/an
Calcul : 1 178 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 523 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 280 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 414 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 462 €/an
Calcul : 289 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 268 €
Revenus locatifs : +14 141 €
Charges déductibles : -13 268 €
Résultat foncier Année 1 : 873 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 068 €/an
Revenus locatifs : +14 141 €
Charges déductibles : -10 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 073 €/an
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 141 €13 272 €4 528 €869 €---
214 424 €9 950 €4 406 €4 474 €---
314 712 €9 824 €4 279 €4 888 €---
415 007 €9 694 €4 149 €5 313 €---
515 307 €9 559 €4 015 €5 747 €---
615 613 €9 420 €3 875 €6 193 €---
715 925 €9 276 €3 732 €6 649 €---
816 244 €9 128 €3 583 €7 116 €---
916 568 €8 974 €3 430 €7 594 €---
1016 900 €8 815 €3 271 €8 084 €---
1117 238 €8 652 €3 107 €8 586 €---
1217 583 €8 482 €2 937 €9 100 €---
1317 934 €8 307 €2 762 €9 627 €---
1418 293 €8 126 €2 581 €10 167 €---
1518 659 €7 939 €2 394 €10 720 €---
1619 032 €7 746 €2 201 €11 286 €---
1719 413 €7 546 €2 001 €11 867 €---
1819 801 €7 340 €1 795 €12 461 €---
1920 197 €7 126 €1 582 €13 070 €---
2020 601 €6 906 €1 361 €13 695 €---
2121 013 €6 678 €1 134 €14 335 €---
2221 433 €6 443 €898 €14 990 €---
2321 862 €6 200 €655 €15 662 €---
2422 299 €5 948 €404 €16 351 €---
2522 745 €5 689 €144 €17 056 €---
TOTAL452 940 €207 040 €65 224 €245 900 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 900 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 141 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 970 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 970 €+261 €+2 709 €
2+2 970 €+1 342 €+1 628 €
3+2 970 €+1 466 €+1 504 €
4+2 970 €+1 594 €+1 376 €
5+2 970 €+1 724 €+1 246 €
6+2 970 €+1 858 €+1 112 €
7+2 970 €+1 995 €+975 €
8+2 970 €+2 135 €+835 €
9+2 970 €+2 278 €+692 €
10+2 970 €+2 425 €+545 €
11+2 970 €+2 576 €+394 €
12+2 970 €+2 730 €+240 €
13+2 970 €+2 888 €+82 €
14+2 970 €+3 050 €-80 €
15+2 970 €+3 216 €-246 €
16+2 970 €+3 386 €-416 €
17+2 970 €+3 560 €-590 €
18+2 970 €+3 738 €-768 €
19+2 970 €+3 921 €-951 €
20+2 970 €+4 108 €-1 138 €
21+2 970 €+4 300 €-1 330 €
22+2 970 €+4 497 €-1 527 €
23+2 970 €+4 699 €-1 729 €
24+2 970 €+4 905 €-1 935 €
25+2 970 €+5 117 €-2 147 €
Total+74 250 €+73 770 €+480 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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