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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface80.4m²
Coût Total98 910€
Loyer Annuel8 326€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 80.4 m²
Prix au m² : 957,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Salon (total 17 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave, Non meublé

Appartement de type 5 en 3éme étage d'un immeuble disposant d'un volume de 80m2 traversant organisé avec séjour double, cuisine aménagée, trois chambres. Cave et Garage. Double vitrage, grand salon, nombreux rangements. A voir.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.829449, 1.266552
Total : 98 910€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 15 750€
Valeur du bien : 92 750€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.4m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8326€/an
Fourchette totale : 553€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6636€ - 10446€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 688,52 €/m²
Basé sur :603 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 757 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-58 757€ (-43.3%)
Marge achat-revente :36 847€ (27.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :489,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 518,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 053,39€
Coût de l'assurance :8 654,62€
Taxe foncière : 832,57€/an
Soit par mois : 69,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 693,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :105,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 750 €(196 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 050€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 25€/m² = 750€, Vérification plomberie: 1000€, Vérification électricité: 800€, Main d'œuvre: 4500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 000€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 25€/m² = 375€, Vérification plomberie: 1000€, Vérification électricité: 800€, Main d'œuvre: 1825€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 700€
    Peinture murs et plafond dans 3 chambres: 45 m² × 25€/m² = 1125€, Main d'œuvre: 1575€
  • Salon - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 25€/m² = 625€, Main d'œuvre: 1375€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 326 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 320 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 910 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 249 €
Revenus locatifs : +8 326 €
Charges déductibles : -20 249 €
Résultat foncier Année 1 : -11 923 €(Déficit de 11 923 €)
Imputable sur revenu global : 11 923 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 499 €/an
Revenus locatifs : +8 326 €
Charges déductibles : -4 499 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 827 €/an
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 326 €20 252 €3 323 €-11 926 €11 926 €--
28 492 €4 414 €3 235 €4 078 €---
38 662 €4 323 €3 144 €4 339 €---
48 835 €4 228 €3 049 €4 607 €---
59 012 €4 130 €2 952 €4 882 €---
69 192 €4 029 €2 851 €5 163 €---
79 376 €3 925 €2 746 €5 451 €---
89 564 €3 817 €2 638 €5 747 €---
99 755 €3 705 €2 526 €6 050 €---
109 950 €3 589 €2 410 €6 361 €---
1110 149 €3 469 €2 290 €6 680 €---
1210 352 €3 345 €2 166 €7 007 €---
1310 559 €3 217 €2 038 €7 342 €---
1410 770 €3 084 €1 906 €7 686 €---
1510 986 €2 947 €1 768 €8 038 €---
1611 205 €2 805 €1 627 €8 400 €---
1711 429 €2 658 €1 480 €8 771 €---
1811 658 €2 506 €1 328 €9 151 €---
1911 891 €2 349 €1 171 €9 542 €---
2012 129 €2 187 €1 008 €9 942 €---
2112 372 €2 019 €840 €10 353 €---
2212 619 €1 845 €666 €10 774 €---
2312 871 €1 665 €486 €11 207 €---
2413 129 €1 478 €300 €11 651 €---
2513 391 €1 286 €107 €12 106 €---
TOTAL266 675 €93 272 €48 053 €173 402 €11 926 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 578 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 326 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 748 €-3 578 €+5 326 €
2+1 748 €+1 224 €+524 €
3+1 748 €+1 302 €+446 €
4+1 748 €+1 382 €+366 €
5+1 748 €+1 464 €+284 €
6+1 748 €+1 549 €+199 €
7+1 748 €+1 635 €+113 €
8+1 748 €+1 724 €+24 €
9+1 748 €+1 815 €-67 €
10+1 748 €+1 908 €-160 €
11+1 748 €+2 004 €-256 €
12+1 748 €+2 102 €-354 €
13+1 748 €+2 203 €-455 €
14+1 748 €+2 306 €-558 €
15+1 748 €+2 412 €-664 €
16+1 748 €+2 520 €-772 €
17+1 748 €+2 631 €-883 €
18+1 748 €+2 745 €-997 €
19+1 748 €+2 863 €-1 115 €
20+1 748 €+2 983 €-1 235 €
21+1 748 €+3 106 €-1 358 €
22+1 748 €+3 232 €-1 484 €
23+1 748 €+3 362 €-1 614 €
24+1 748 €+3 495 €-1 747 €
25+1 748 €+3 632 €-1 884 €
Total+43 700 €+52 021 €+-8 321 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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