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Appartement 4 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleGaillon (27)
Surface77m²
Coût Total175 140€
Loyer Annuel9 098€
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 662,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 77 m²

Tranquillité et luminosité sont les atouts de cet appartement situé au dernier étage d'une résidence bien entretenue et bénéficiant d'un parc arboré ! Il comprend une entrée avec placard, un séjour avec balcon offrant une vue dégagée, un salon avec balcon (ou chambre), une cuisine aménagée, deux chambres, une salle de bains, WC et un cellier. Nombreux rangements pour plus de fonctionnalité. Cave et place de parking privatives.

La résidence est composée de 158 lots d'habitation en copropriété répartis sur plusieurs bâtiments.

Surface : 77 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/02/2026

Consommation énergie primaire : 218 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 211 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 620 € et 2 240 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Gaillon
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27600
Coordonnées : 49.164944, 1.349133
Total : 175 140€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 36 900€
Valeur du bien : 164 900€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 8.11€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 758€/mois
Loyer annuel estimé : 9098€/an
Fourchette totale : 624€ - 921€/mois
Fourchette annuelle : 7491€ - 11049€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 6.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :865,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 916,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 528,30€
Coût de l'assurance :15 324,75€
Taxe foncière : 909,79€/an
Soit par mois : 75,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 758,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 992,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 900 €(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gaillon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 758 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 098 €/an
Calcul : 758 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 844 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 140 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 910 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 267 €
Revenus locatifs : +9 098 €
Charges déductibles : -44 267 €
Résultat foncier Année 1 : -35 169 €(Déficit de 35 169 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 769 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 367 €/an
Revenus locatifs : +9 098 €
Charges déductibles : -7 367 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 731 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13769.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 098 €44 273 €5 850 €-35 175 €21 400 €13 775 €13 775 €
29 280 €7 217 €5 694 €2 063 €--11 712 €
39 466 €7 056 €5 533 €2 410 €--9 302 €
49 655 €6 889 €5 366 €2 766 €--6 536 €
59 848 €6 717 €5 194 €3 131 €--3 405 €
610 045 €6 539 €5 016 €3 506 €---
710 246 €6 354 €4 831 €3 892 €---
810 451 €6 164 €4 641 €4 287 €---
910 660 €5 966 €4 443 €4 693 €---
1010 873 €5 762 €4 239 €5 111 €---
1111 090 €5 551 €4 028 €5 539 €---
1211 312 €5 333 €3 810 €5 979 €---
1311 538 €5 107 €3 584 €6 431 €---
1411 769 €4 874 €3 351 €6 895 €---
1512 005 €4 632 €3 109 €7 372 €---
1612 245 €4 382 €2 860 €7 862 €---
1712 490 €4 124 €2 601 €8 366 €---
1812 739 €3 857 €2 334 €8 883 €---
1912 994 €3 580 €2 057 €9 414 €---
2013 254 €3 294 €1 772 €9 960 €---
2113 519 €2 999 €1 476 €10 521 €---
2213 789 €2 693 €1 170 €11 097 €---
2314 065 €2 376 €853 €11 689 €---
2414 347 €2 049 €526 €12 298 €---
2514 633 €1 710 €188 €12 923 €---
TOTAL291 410 €159 498 €84 528 €131 912 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 911 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 911 €-6 420 €+8 331 €
2+1 911 €0 €+1 911 €
3+1 911 €0 €+1 911 €
4+1 911 €0 €+1 911 €
5+1 911 €0 €+1 911 €
6+1 911 €+30 €+1 881 €
7+1 911 €+1 167 €+744 €
8+1 911 €+1 286 €+625 €
9+1 911 €+1 408 €+503 €
10+1 911 €+1 533 €+378 €
11+1 911 €+1 662 €+249 €
12+1 911 €+1 794 €+117 €
13+1 911 €+1 929 €-18 €
14+1 911 €+2 069 €-158 €
15+1 911 €+2 212 €-301 €
16+1 911 €+2 359 €-448 €
17+1 911 €+2 510 €-599 €
18+1 911 €+2 665 €-754 €
19+1 911 €+2 824 €-913 €
20+1 911 €+2 988 €-1 077 €
21+1 911 €+3 156 €-1 245 €
22+1 911 €+3 329 €-1 418 €
23+1 911 €+3 507 €-1 596 €
24+1 911 €+3 689 €-1 778 €
25+1 911 €+3 877 €-1 966 €
Total+47 775 €+39 574 €+8 201 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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