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Achat fermette

Bien expiré
VilleCoullons (45)
Surface20m²
Coût Total89 220€
Loyer Annuel2 272€
Rentabilité2.55%
Cashflow/mois-301€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 19 000 €
Surface : 20 m²
Prix au m² : 950 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 20 m², 1 Pièce, 1 Chambre, Année de construction 1949, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Terrain de 2017 m², Travaux, Calme, Situation : campagne

Située dans un environnement calme et verdoyant (campagne Coullonnaise) sur un terrain d'environ 2020 m2, cette ancienne fermette à réhabiliter ENTIEREMENT offre un fort potentiel pour la création d'une résidence principale, secondaire ou d'un projet d'investissement. Travaux à prévoir = rénovation complète (toiture/gros oeuvre / réseaux..) Idéal pour projet de rénovation sur mesure - résidence de caractère - investisseurs ou artisans

Cette annonce référence 314981 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier AGNÈS COUTANT (EI) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45000) sous le numéro 88865825900013.

Prix du bien : 19 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

DPE vierge.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Coullons
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45720
Coordonnées : 47.648960, 2.492200
Total : 89 220€
Prix d'acquisition : 19 000€
Travaux : 68 700€
Valeur du bien : 87 700€
Frais de notaire : 1 520€
Coût estimé : 1 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 20m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 189€/mois
Loyer annuel estimé : 2272€/an
Fourchette totale : 148€ - 242€/mois
Fourchette annuelle : 1775€ - 2909€/an
Rentabilité brute :2.55%
Fourchette de rentabilité :1.99% - 3.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :445,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :26,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 471,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 346,64€
Coût de l'assurance :7 806,75€
Taxe foncière : 227,24€/an
Soit par mois : 18,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 189,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 490,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-300,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation ou remplacement de la toiture pour assurer l'étanchéité et la sécurité de la structure
Quantité: surface toiture à définir selon la superficie totale
Raison: Titre indique rénovation complète - toiture nécessaire pour la sécurité du bien
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation murs/structure
Réparation des murs et de la structure si fissures ou dégradations visibles
Quantité: surface à définir selon l'état des murs
Raison: Titre indique rénovation complète - murs doivent être en bon état pour la sécurité
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et des installations électriques
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Titre indique rénovation complète - normes électriques nécessaires pour sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, y compris les tuyauteries et évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Titre indique rénovation complète - plomberie doit être fonctionnelle et sécurisée
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage adapté (ex: pompe à chaleur ou chaudière) pour répondre aux normes
Quantité: 1 système pour 20 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique avec fenêtres performantes
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 700 €(3 435 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre - Réparation toiture:2 400€
    Réparation toiture: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre - Réparation murs/structure:3 000€
    Réparation murs: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 100€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1100€ = 1100€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 2500€ = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Installation système:12 000€
    Installation pompe à chaleur: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:2 200€
    Remplacement fenêtres: 2 fenêtres × 1100€ = 2200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Installation chauffe-eau:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon: 1 salon × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coullons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 189 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 272 €/an
Calcul : 189 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 057 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 220 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 227 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 296 €
Revenus locatifs : +2 272 €
Charges déductibles : -72 296 €
Résultat foncier Année 1 : -70 024 €(Déficit de 70 024 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 624 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 596 €/an
Revenus locatifs : +2 272 €
Charges déductibles : -3 596 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 324 €/an(Déficit de 1 324 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47839.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 19 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 12 350 €(65% de 19 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 449 €/an
Calcul : 12 350 € × 3,636% = 449 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 272 €72 299 €3 060 €-70 027 €21 400 €48 627 €48 627 €
22 318 €3 519 €2 979 €-1 201 €540 €662 €49 289 €
32 364 €3 436 €2 896 €-1 071 €540 €532 €49 820 €
42 411 €3 349 €2 810 €-938 €540 €398 €50 219 €
52 460 €3 260 €2 720 €-800 €540 €261 €50 480 €
62 509 €3 168 €2 628 €-659 €540 €119 €50 599 €
72 559 €3 072 €2 532 €-513 €513 €-50 599 €
82 610 €2 973 €2 433 €-362 €362 €-50 599 €
92 662 €2 870 €2 331 €-208 €208 €-50 599 €
102 716 €2 764 €2 224 €-48 €48 €-50 599 €
112 770 €2 654 €2 115 €116 €--50 483 €
122 825 €2 540 €2 001 €285 €--1 686 €
132 882 €2 422 €1 883 €460 €--851 €
142 940 €2 300 €1 761 €639 €--139 €
152 998 €2 174 €1 635 €824 €---
163 058 €2 043 €1 504 €1 015 €---
173 119 €1 908 €1 369 €1 211 €---
183 182 €1 768 €1 228 €1 414 €---
193 246 €1 623 €1 083 €1 623 €---
203 310 €1 473 €933 €1 838 €---
213 377 €1 317 €778 €2 059 €---
223 444 €1 156 €617 €2 288 €---
233 513 €990 €450 €2 523 €---
243 583 €817 €278 €2 766 €---
253 655 €639 €99 €3 016 €---
TOTAL72 785 €126 534 €44 347 €-53 749 €25 229 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 569 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -53 749 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 272 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +477 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+477 €-6 420 €+6 897 €
2+477 €-162 €+639 €
3+477 €-162 €+639 €
4+477 €-162 €+639 €
5+477 €-162 €+639 €
6+477 €-162 €+639 €
7+477 €-154 €+631 €
8+477 €-109 €+586 €
9+477 €-62 €+539 €
10+477 €-14 €+491 €
11+477 €0 €+477 €
12+477 €0 €+477 €
13+477 €0 €+477 €
14+477 €0 €+477 €
15+477 €+206 €+271 €
16+477 €+304 €+173 €
17+477 €+363 €+114 €
18+477 €+424 €+53 €
19+477 €+487 €-10 €
20+477 €+551 €-74 €
21+477 €+618 €-141 €
22+477 €+686 €-209 €
23+477 €+757 €-280 €
24+477 €+830 €-353 €
25+477 €+905 €-428 €
Total+11 925 €-1 437 €+13 362 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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