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Achat : Appartement Cognac (16100)

VilleCognac (16)
Surface67
Coût Total121 280
Loyer Annuel7 603
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-58
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 134,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Appartement Cognac avec cave et place de parking Découvrez sans plus tarder ce bel appartement de 67 m² habitables, situé au premier étage dans le quartier de l'Échassier, à Cognac. Il a tout à vous offrir : deux chambres, un grand séjour, un salon et une cuisine séparée (ces trois pièces peuvent être ouvertes les unes sur les autres pour créer une superbe pièce de vie ! ), ainsi que sa propre place de parking ! Ses grandes ouvertures dans chaque pièce permettent de baigner les espaces dans la lumière naturelle tout au long de la journée. Besoin de stockage ? Vous trouverez également une belle cave privative de 5,5 m² et une buanderie derrière la salle de bains ! Les charges de copropriété comprennent le chauffage. À saisir ! Prix : 76 000Euros Dont Honoraires 8.57 % TTC à la charge de l'acquéreur calculés sur la base du prix net vendeur Prix hors honoraires : 70 000Euros - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1710 Euros et 2380 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnement compris).

Ville : Cognac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16100
Coordonnées : 45.690948, -0.310658
Total : 121 280
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 39 200
Valeur du bien : 115 200
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7603€/an
Fourchette totale : 508€ - 790€/mois
Fourchette annuelle : 6095€ - 9484€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 526,41 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 269
Prix d'achat :76 000
Décote à l'achat :-26 269 (-25.7%)
Marge achat-revente :-19 011€ (-18.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :597,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,32€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 627,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 953,04
Coût de l'assurance :9 096,00
Taxe foncière : 760,29€/an
Soit par mois : 63,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 633,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Peinture en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 200(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cognac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 603 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 280 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 335
Revenus locatifs : +7 603
Charges déductibles : -44 335
Résultat foncier Année 1 : -36 732(Déficit de 36 732 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 332
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 135 €/an
Revenus locatifs : +7 603
Charges déductibles : -5 135
Résultat foncier Années 2+ : 2 468 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15332.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 60344 3394 015-36 73621 400 €15 336 €15 336 €
27 7555 0323 9072 723--12 613 €
37 9104 9213 7962 989--9 623 €
48 0684 8063 6823 262--6 361 €
58 2304 6873 5633 542--2 818 €
68 3944 5653 4403 830---
78 5624 4383 3144 124---
88 7334 3063 1824 427---
98 9084 1713 0474 737---
109 0864 0312 9065 056---
119 2683 8862 7615 382---
129 4533 7362 6125 718---
139 6423 5812 4566 062---
149 8353 4202 2966 415---
1510 0323 2542 1306 777---
1610 2333 0831 9597 149---
1710 4372 9061 7827 531---
1810 6462 7231 5987 923---
1910 8592 5331 4098 326---
2011 0762 3371 2138 739---
2111 2982 1341 0109 163---
2211 5231 9258019 599---
2311 7541 70858410 046---
2411 9891 48436010 505---
2512 2291 25312810 976---
TOTAL243 523125 25657 953118 26721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 267
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 603 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 597 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 597-6 420+8 017
2+1 5970+1 597
3+1 5970+1 597
4+1 5970+1 597
5+1 5970+1 597
6+1 597+303+1 294
7+1 597+1 237+360
8+1 597+1 328+269
9+1 597+1 421+176
10+1 597+1 517+80
11+1 597+1 615-18
12+1 597+1 715-118
13+1 597+1 819-222
14+1 597+1 924-327
15+1 597+2 033-436
16+1 597+2 145-548
17+1 597+2 259-662
18+1 597+2 377-780
19+1 597+2 498-901
20+1 597+2 622-1 025
21+1 597+2 749-1 152
22+1 597+2 880-1 283
23+1 597+3 014-1 417
24+1 597+3 151-1 554
25+1 597+3 293-1 696
Total+39 925+35 480+4 445
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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