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Achat maison 3 étages

Bien expiré
VilleAjain (23)
Surface70m²
Coût Total112 660€
Loyer Annuel5 409€
Rentabilité4.80%
Cashflow/mois-184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 37 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 528,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 70 m², Bâtiment de 3 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, 2 Parkings, Terrain de 2043 m², Travaux, Calme

Maison située dans un hameau calme sur la commune d'AJAIN, à seulement 15 minutes de GUÉRET. Bien à rénover entièrement offrant de nombreuses possibilités avec sa grange attenante d'une surface de 113 m² au sol. Le tout sur 2043 m² de terrain attenant, avec vue sur la campagne. Cadre paisible, idéal pour projet de rénovation. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Ajain
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23380
Total : 112 660€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 72 700€
Valeur du bien : 109 700€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 451€/mois
Loyer annuel estimé : 5409€/an
Fourchette totale : 354€ - 573€/mois
Fourchette annuelle : 4252€ - 6881€/an
Rentabilité brute :4.80%
Fourchette de rentabilité :3.77% - 6.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :33,80€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 589,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 193,50€
Coût de l'assurance :10 139,40€
Taxe foncière : 540,94€/an
Soit par mois : 45,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 450,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 635,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-184,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 631 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du sol en bois usé dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 70 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 1 installation pour 70 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 700 €(1 039 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 200€
    Isolation des combles perdus: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (pose incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (meubles, plomberie, électricité, pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, pose incluse)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (pose incluse)
  • Salon:1 600€
    Rénovation sol salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose incluse)
  • Électricité générale:8 400€
    Mise aux normes électricité: 70 m² × 120€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:8 400€
    Mise aux normes plomberie: 70 m² × 120€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Ajain (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 409 €/an
Calcul : 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 660 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 406 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 395 €
Revenus locatifs : +5 409 €
Charges déductibles : -77 395 €
Résultat foncier Année 1 : -71 985 €(Déficit de 71 985 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 585 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 695 €/an
Revenus locatifs : +5 409 €
Charges déductibles : -4 695 €
Résultat foncier Années 2+ : 715 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50585.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 409 €77 398 €3 752 €-71 989 €21 400 €50 589 €50 589 €
25 518 €4 598 €3 652 €919 €--49 670 €
35 628 €4 495 €3 548 €1 133 €--48 536 €
45 740 €4 388 €3 441 €1 353 €--47 184 €
55 855 €4 277 €3 331 €1 578 €--45 606 €
65 972 €4 163 €3 216 €1 810 €--43 796 €
76 092 €4 044 €3 098 €2 047 €--41 749 €
86 214 €3 922 €2 976 €2 292 €--39 457 €
96 338 €3 795 €2 849 €2 543 €--36 914 €
106 465 €3 665 €2 718 €2 800 €--34 114 €
116 594 €3 529 €2 583 €3 065 €--31 049 €
126 726 €3 389 €2 443 €3 337 €---
136 860 €3 244 €2 298 €3 616 €---
146 998 €3 094 €2 148 €3 903 €---
157 138 €2 940 €1 993 €4 198 €---
167 280 €2 779 €1 833 €4 501 €---
177 426 €2 614 €1 667 €4 812 €---
187 574 €2 442 €1 496 €5 132 €---
197 726 €2 265 €1 319 €5 461 €---
207 880 €2 082 €1 135 €5 799 €---
218 038 €1 892 €946 €6 146 €---
228 199 €1 696 €750 €6 503 €---
238 363 €1 493 €547 €6 869 €---
248 530 €1 284 €337 €7 246 €---
258 701 €1 067 €120 €7 634 €---
TOTAL173 265 €150 556 €54 193 €22 708 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 708 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 409 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 136 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 136 €-6 420 €+7 556 €
2+1 136 €0 €+1 136 €
3+1 136 €0 €+1 136 €
4+1 136 €0 €+1 136 €
5+1 136 €0 €+1 136 €
6+1 136 €0 €+1 136 €
7+1 136 €0 €+1 136 €
8+1 136 €0 €+1 136 €
9+1 136 €0 €+1 136 €
10+1 136 €0 €+1 136 €
11+1 136 €0 €+1 136 €
12+1 136 €+1 001 €+135 €
13+1 136 €+1 085 €+51 €
14+1 136 €+1 171 €-35 €
15+1 136 €+1 259 €-123 €
16+1 136 €+1 350 €-214 €
17+1 136 €+1 444 €-308 €
18+1 136 €+1 540 €-404 €
19+1 136 €+1 638 €-502 €
20+1 136 €+1 740 €-604 €
21+1 136 €+1 844 €-708 €
22+1 136 €+1 951 €-815 €
23+1 136 €+2 061 €-925 €
24+1 136 €+2 174 €-1 038 €
25+1 136 €+2 290 €-1 154 €
Total+28 400 €+16 127 €+12 273 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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