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maison vente 4 pieces meunet planches 90m2

VilleMeunet-Planches (36)
Surface90m²
Coût Total75 640€
Loyer Annuel7 200€
Rentabilité9.52%
Cashflow/mois+138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 90 m² à vendre – MEUNET-Pla,che

🏠 À vendre – Maison d’environ 90 m² située sur la commune de Malanche

Venez découvrir cette maison offrant une surface habitable d’environ 90 m², idéale pour un premier achat ou un investissement.

Elle se compose au rez-de-chaussée :

• Une entrée • Une cuisine équipée • Un salon / salle à manger • Une cave

À l’étage :

• Une chambre • Un palier • Deux chambres supplémentaires

Les atouts

✅ Chauffage principal aux granulés, récent ✅ Radiateurs électriques d’appoint dans les chambres ✅ Double vitrage ✅ DPE : D ✅ Maison fonctionnelle et agréable

La maison ne dispose pas de jardin, ce qui permet également de limiter l’entretien extérieur.

📞 Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, n’hésitez pas à me contacter.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Tony Louis mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 921031688, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Meunet-Planches
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Total : 75 640€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 27 040€
Valeur du bien : 72 040€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 8.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 600€/mois
Loyer annuel estimé : 7200€/an
Fourchette totale : 488€ - 738€/mois
Fourchette annuelle : 5855€ - 8853€/an
Rentabilité brute :9.52%
Fourchette de rentabilité :7.74% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :483,87 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :43 548 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+1 452€ (+3.3%)
Marge achat-revente :-32 092€ (-73.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :379,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :22,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 401,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 205,05€
Coût de l'assurance :6 618,50€
Taxe foncière : 719,95€/an
Soit par mois : 60,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 599,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 461,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :138,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage aux granulés si nécessaire
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres double vitrage existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Fenêtres en double vitrage, pas de travaux obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveau carrelage et peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bois nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 040 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Carrelage cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€, Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 440€
    Rafraîchissement parquet: 37 m² × 120€/m² = 4440€, Main d'œuvre: 60€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 200 €/an
Calcul : 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 629 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 640 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 265 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 654 €
Revenus locatifs : +7 200 €
Charges déductibles : -30 654 €
Résultat foncier Année 1 : -23 454 €(Déficit de 23 454 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 054 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 614 €/an
Revenus locatifs : +7 200 €
Charges déductibles : -3 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 586 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2054.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 200 €30 656 €2 632 €-23 457 €21 400 €2 057 €2 057 €
27 344 €3 548 €2 563 €3 796 €---
37 490 €3 476 €2 492 €4 014 €---
47 640 €3 403 €2 418 €4 238 €---
57 793 €3 326 €2 342 €4 467 €---
67 949 €3 247 €2 262 €4 702 €---
78 108 €3 165 €2 180 €4 943 €---
88 270 €3 080 €2 096 €5 190 €---
98 435 €2 992 €2 008 €5 443 €---
108 604 €2 901 €1 917 €5 703 €---
118 776 €2 807 €1 822 €5 969 €---
128 952 €2 709 €1 724 €6 243 €---
139 131 €2 608 €1 623 €6 523 €---
149 313 €2 503 €1 518 €6 810 €---
159 500 €2 395 €1 410 €7 105 €---
169 690 €2 282 €1 297 €7 408 €---
179 883 €2 166 €1 181 €7 718 €---
1810 081 €2 045 €1 060 €8 036 €---
1910 283 €1 920 €935 €8 363 €---
2010 488 €1 790 €806 €8 698 €---
2110 698 €1 656 €672 €9 042 €---
2210 912 €1 517 €533 €9 395 €---
2311 130 €1 374 €389 €9 757 €---
2411 353 €1 225 €240 €10 128 €---
2511 580 €1 070 €86 €10 510 €---
TOTAL230 603 €89 862 €38 205 €140 740 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 740 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 512 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 512 €-6 420 €+7 932 €
2+1 512 €+522 €+990 €
3+1 512 €+1 204 €+308 €
4+1 512 €+1 271 €+241 €
5+1 512 €+1 340 €+172 €
6+1 512 €+1 411 €+101 €
7+1 512 €+1 483 €+29 €
8+1 512 €+1 557 €-45 €
9+1 512 €+1 633 €-121 €
10+1 512 €+1 711 €-199 €
11+1 512 €+1 791 €-279 €
12+1 512 €+1 873 €-361 €
13+1 512 €+1 957 €-445 €
14+1 512 €+2 043 €-531 €
15+1 512 €+2 132 €-620 €
16+1 512 €+2 222 €-710 €
17+1 512 €+2 315 €-803 €
18+1 512 €+2 411 €-899 €
19+1 512 €+2 509 €-997 €
20+1 512 €+2 609 €-1 097 €
21+1 512 €+2 713 €-1 201 €
22+1 512 €+2 818 €-1 306 €
23+1 512 €+2 927 €-1 415 €
24+1 512 €+3 038 €-1 526 €
25+1 512 €+3 153 €-1 641 €
Total+37 800 €+42 222 €+-4 422 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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