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Achat : Appartement Bouc-Bel-Air (13320)

Bien expiré
VilleBouc-Bel-Air (13)
Surface62
Coût Total176 248
Loyer Annuel14 752
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois-95
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 100 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 2 146,77 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 62 m², 2 pièces, 1 balcon, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Exclusivité -

EXCLUSIVITé - Pra Loup Dans un chalet composé de 11 appartements, T2 avec coin montagne en duplex composé d'un spacieux séjour avec coin cuisine équipée. A l'étage une chambre, un coin montagne, une salle de bain et un wc séparé. L'appartement bénéficie d'un balcon. Un cellier sur le pallier complète également cet appartement. Ainsi qu'un box à skis et une place de stationnement couverte. Il se situe au 2e et dernier étage. Il est à vendre pour la somme de 133 100 €. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Il faut compter 2 127 € de charges par an pour cet appartement qui comprennent l'eau, le chauffage et l'electricité avec sous compteurs. N'hésitez pas à l'un de nos négociateurs immobilier pour plus de renseignements sur ce T2 en vente à Pra Loup 1500. Bien meublé Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Nb de lots : 136. Pas de procédure en cours. Honoraires Ttc charge vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence :

Prix affiché : 133 100 € Ttc Prix de vente : 133 100 € Ttc Les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur

Numéro du lot : N.C. Nombre de lots : 136 Charges de copropriété : 3 352,00 € Ttc / an Pas de procédure en cours

Barême des honoraires : N.C.

Ville : Bouc-Bel-Air
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13320
Coordonnées : 43.451680, 5.412980
Total : 176 248
Prix d'acquisition : 133 100
Travaux : 32 500
Valeur du bien : 165 600
Frais de notaire : 10 648
Coût estimé : 10 648
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 19.83€/m²/mois
Fourchette : 15.91€ - 24.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1229€/mois
Loyer annuel estimé : 14752€/an
Fourchette totale : 986€ - 1532€/mois
Fourchette annuelle : 11836€ - 18388€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.72% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 248
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 922,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 063,06
Coût de l'assurance :15 421,70
Taxe foncière : 1 475,22€/an
Soit par mois : 122,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 279,33€/mois
Soit par an : 3 351,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 229,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 324,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre principale et rafraîchissement des murs
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - chambre nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le coin montagne et rafraîchissement des murs
Quantité: 1 coin montagne (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - coin montagne nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 500(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant chambre principale: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 000
    Parquet flottant coin montagne: 10 m² × 100€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 400
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouc-Bel-Air (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 229 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 752 €/an
Calcul : 1 229 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 248 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 475 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 352 €/an
Calcul : 279 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 825
Revenus locatifs : +14 752
Charges déductibles : -43 825
Résultat foncier Année 1 : -29 073(Déficit de 29 073 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 673
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 325 €/an
Revenus locatifs : +14 752
Charges déductibles : -11 325
Résultat foncier Années 2+ : 3 427 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7673.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 100
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 515(65% de 133 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 146 €/an
Calcul : 86 515 € × 3,636% = 3 146
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 75243 8315 887-29 07921 400 €7 679 €7 679 €
215 04711 1745 7303 873--3 806 €
315 34811 0125 5684 336---
415 65510 8445 4004 811---
515 96810 6715 2275 297---
616 28810 4925 0485 796---
716 61310 3064 8626 307---
816 94610 1144 6706 832---
917 2859 9164 4727 369---
1017 6309 7104 2667 920---
1117 9839 4984 0548 485---
1218 3439 2783 8349 064---
1318 7099 0513 6079 658---
1419 0848 8163 37210 267---
1519 4658 5733 12910 892---
1619 8558 3222 87811 533---
1720 2528 0622 61812 190---
1820 6577 7932 34912 864---
1921 0707 5152 07013 555---
2021 4917 2271 78314 264---
2121 9216 9291 48514 992---
2222 3596 6211 17715 738---
2322 8076 30385916 504---
2423 2635 97453017 289---
2523 7285 63318918 095---
TOTAL472 518253 66485 063218 85321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 853
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 098 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 098-6 420+9 518
2+3 0980+3 098
3+3 098+159+2 939
4+3 098+1 443+1 655
5+3 098+1 589+1 509
6+3 098+1 739+1 359
7+3 098+1 892+1 206
8+3 098+2 049+1 049
9+3 098+2 211+887
10+3 098+2 376+722
11+3 098+2 545+553
12+3 098+2 719+379
13+3 098+2 897+201
14+3 098+3 080+18
15+3 098+3 268-170
16+3 098+3 460-362
17+3 098+3 657-559
18+3 098+3 859-761
19+3 098+4 067-969
20+3 098+4 279-1 181
21+3 098+4 498-1 400
22+3 098+4 721-1 623
23+3 098+4 951-1 853
24+3 098+5 187-2 089
25+3 098+5 429-2 331
Total+77 450+65 656+11 794
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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