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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAnnonay (07)
Surface182.7m²
Coût Total204 920€
Loyer Annuel18 280€
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois+243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 182.7 m²
Prix au m² : 706,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 10/07/2026, 2/4 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 17,85 m²), Salle à manger (total 23,06 m²), 3 chambres, Balcon, Exposition est, TV par câble, Non meublé

ANNONAY - Emplacement idéal à proximité immédiate des établissements scolaires, de la maternelle à l'enseignement supérieur.

Découvrez ce spacieux appartement d'environ 182 m² avec ascenseur, offrant de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Il se compose d'un vaste séjour lumineux, de 4 chambres, ainsi que de nombreux espaces de rangement. Une cave et un grenier complètent ce bien.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant libre cours à vos envies pour valoriser pleinement cet appartement. Une opportunité à ne pas manquer pour une famille, un investisseur avec un potentiel de colocation ou un projet de résidence principale. A découvrir chez Arthurimmo.com Davézieux

Le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard est de 2 249 € par an. Prix moyens des énergies indexés au 15 août 2015 (abonnement compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.240729, 4.670416
Total : 204 920€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 65 600€
Valeur du bien : 194 600€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 182.7m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1523€/mois
Loyer annuel estimé : 18280€/an
Fourchette totale : 1146€ - 2026€/mois
Fourchette annuelle : 13747€ - 24308€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 11.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 058,82 €/m²
Basé sur :201 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 446 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-64 446€ (-33.3%)
Marge achat-revente :-11 474€ (-5.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 016,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :76,85€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 092,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 883,99€
Coût de l'assurance :23 053,50€
Taxe foncière : 2 249,00€/an
Soit par mois : 187,42€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 523,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 280,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :243,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 182.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - installations très datées et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2.0/5 visible sur photos - installations obsolètes et carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2.0/5 visible sur photos - murs abîmés et moquette en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.0/5 visible sur photos - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 600 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:16 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 × 800€ = 14400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:5 700€
    Revêtement de sol: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 280 €/an
Calcul : 1 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 899 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 920 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 922 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 249 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 670 €
Revenus locatifs : +18 280 €
Charges déductibles : -75 670 €
Résultat foncier Année 1 : -57 390 €(Déficit de 57 390 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 990 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 070 €/an
Revenus locatifs : +18 280 €
Charges déductibles : -10 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 210 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35989.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 280 €75 677 €6 906 €-57 396 €21 400 €35 996 €35 996 €
218 646 €9 894 €6 723 €8 752 €--27 244 €
319 019 €9 704 €6 533 €9 315 €--17 929 €
419 399 €9 508 €6 337 €9 891 €--8 038 €
519 787 €9 305 €6 134 €10 482 €---
620 183 €9 096 €5 924 €11 087 €---
720 587 €8 878 €5 707 €11 708 €---
820 998 €8 654 €5 483 €12 345 €---
921 418 €8 421 €5 250 €12 997 €---
1021 847 €8 181 €5 010 €13 666 €---
1122 284 €7 932 €4 761 €14 352 €---
1222 729 €7 675 €4 504 €15 055 €---
1323 184 €7 408 €4 237 €15 775 €---
1423 648 €7 133 €3 962 €16 515 €---
1524 121 €6 848 €3 677 €17 273 €---
1624 603 €6 553 €3 382 €18 050 €---
1725 095 €6 248 €3 077 €18 847 €---
1825 597 €5 932 €2 761 €19 665 €---
1926 109 €5 605 €2 434 €20 504 €---
2026 631 €5 267 €2 096 €21 364 €---
2127 164 €4 918 €1 746 €22 246 €---
2227 707 €4 556 €1 385 €23 151 €---
2328 261 €4 181 €1 010 €24 080 €---
2428 826 €3 794 €623 €25 032 €---
2529 403 €3 393 €222 €26 010 €---
TOTAL585 527 €244 762 €99 884 €340 765 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 839 €-6 420 €+10 259 €
2+3 839 €0 €+3 839 €
3+3 839 €0 €+3 839 €
4+3 839 €0 €+3 839 €
5+3 839 €+733 €+3 106 €
6+3 839 €+3 326 €+513 €
7+3 839 €+3 512 €+327 €
8+3 839 €+3 703 €+136 €
9+3 839 €+3 899 €-60 €
10+3 839 €+4 100 €-261 €
11+3 839 €+4 305 €-466 €
12+3 839 €+4 516 €-677 €
13+3 839 €+4 733 €-894 €
14+3 839 €+4 954 €-1 115 €
15+3 839 €+5 182 €-1 343 €
16+3 839 €+5 415 €-1 576 €
17+3 839 €+5 654 €-1 815 €
18+3 839 €+5 899 €-2 060 €
19+3 839 €+6 151 €-2 312 €
20+3 839 €+6 409 €-2 570 €
21+3 839 €+6 674 €-2 835 €
22+3 839 €+6 945 €-3 106 €
23+3 839 €+7 224 €-3 385 €
24+3 839 €+7 510 €-3 671 €
25+3 839 €+7 803 €-3 964 €
Total+95 975 €+102 229 €+-6 254 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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