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Achat maison

Bien expiré
VilleTernant (17)
Surface62m²
Coût Total107 620€
Loyer Annuel6 568€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 032,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 62 m², 6 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, Terrain de 16 m²

SOUS OFFRE - Maison excellente dans un cadre sécurisé - à distance de marche du centre de St Jean d'Angély. - Maison de vacances de 3 chambres dans un endroit recherché à quelques pas du centre de la future ville thermale de St Jean d'Angély.

Ville : Ternant
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17400
Coordonnées : 45.948578, -0.559738
Total : 107 620€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 38 500€
Valeur du bien : 102 500€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 547€/mois
Loyer annuel estimé : 6568€/an
Fourchette totale : 446€ - 672€/mois
Fourchette annuelle : 5347€ - 8068€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,49€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 555,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 885,52€
Coût de l'assurance :9 147,70€
Taxe foncière : 656,81€/an
Soit par mois : 54,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 547,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 62 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE E - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: entière maison
Raison: DPE E - Maison - Assurer la conformité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 500 €(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 100€
    Isolation toiture: 62 m² × 50€/m² = 3100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:5 700€
    Rénovation chambres: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (revêtement sol), 90 m² × 30€/m² = 2700€ (peinture), 3 chambres × 800€ = 2400€ (électricité) = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ternant (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 568 €/an
Calcul : 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 463 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 620 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 657 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 986 €
Revenus locatifs : +6 568 €
Charges déductibles : -42 986 €
Résultat foncier Année 1 : -36 418 €(Déficit de 36 418 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 018 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 486 €/an
Revenus locatifs : +6 568 €
Charges déductibles : -4 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 082 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15017.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 568 €42 989 €3 466 €-36 421 €21 400 €15 021 €15 021 €
26 699 €4 395 €3 373 €2 304 €--12 717 €
36 833 €4 298 €3 276 €2 535 €--10 182 €
46 970 €4 198 €3 176 €2 772 €--7 410 €
57 109 €4 095 €3 072 €3 015 €--4 395 €
67 252 €3 988 €2 965 €3 264 €--1 132 €
77 397 €3 878 €2 855 €3 519 €---
87 545 €3 764 €2 741 €3 781 €---
97 696 €3 646 €2 623 €4 050 €---
107 849 €3 524 €2 502 €4 325 €---
118 006 €3 399 €2 376 €4 608 €---
128 167 €3 269 €2 246 €4 898 €---
138 330 €3 135 €2 112 €5 195 €---
148 496 €2 996 €1 973 €5 501 €---
158 666 €2 853 €1 830 €5 814 €---
168 840 €2 705 €1 682 €6 135 €---
179 017 €2 552 €1 529 €6 465 €---
189 197 €2 394 €1 371 €6 803 €---
199 381 €2 231 €1 208 €7 150 €---
209 568 €2 062 €1 040 €7 506 €---
219 760 €1 888 €866 €7 871 €---
229 955 €1 709 €686 €8 246 €---
2310 154 €1 523 €500 €8 631 €---
2410 357 €1 331 €308 €9 026 €---
2510 564 €1 133 €110 €9 432 €---
TOTAL210 377 €113 953 €49 886 €96 423 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 423 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 568 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 379 €-6 420 €+7 799 €
2+1 379 €0 €+1 379 €
3+1 379 €0 €+1 379 €
4+1 379 €0 €+1 379 €
5+1 379 €0 €+1 379 €
6+1 379 €0 €+1 379 €
7+1 379 €+716 €+663 €
8+1 379 €+1 134 €+245 €
9+1 379 €+1 215 €+164 €
10+1 379 €+1 298 €+81 €
11+1 379 €+1 382 €-3 €
12+1 379 €+1 469 €-90 €
13+1 379 €+1 559 €-180 €
14+1 379 €+1 650 €-271 €
15+1 379 €+1 744 €-365 €
16+1 379 €+1 840 €-461 €
17+1 379 €+1 939 €-560 €
18+1 379 €+2 041 €-662 €
19+1 379 €+2 145 €-766 €
20+1 379 €+2 252 €-873 €
21+1 379 €+2 361 €-982 €
22+1 379 €+2 474 €-1 095 €
23+1 379 €+2 589 €-1 210 €
24+1 379 €+2 708 €-1 329 €
25+1 379 €+2 830 €-1 451 €
Total+34 475 €+28 927 €+5 548 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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