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Roanne, Immeuble ou maison de ville de 117.22 m²

VilleRoanne (42)
Surface117.22
Coût Total190 469
Loyer Annuel11 101
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-152
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 990 €
Surface : 117.22 m²
Prix au m² : 1 108,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Cave, Mandat exclusif

Votre agence CHALTON DUBANCHET vous propose en exclusivité, un immeuble à vendre, composé de deux appartements. Situé dans une rue calme du faubourg Clermont à Roanne, cet immeuble offre une belle opportunité pour un investissement locatif ou un projet familial. Il se compose de deux appartements distincts :

  • Au rez-de-chaussée : un appartement de 57.94 m², comprenant deux chambres, une cuisine, SDE avec wc et un salon. Avec son extérieur, il offre un beau potentiel après travaux.
  • Au 1er étage : un appartement de 59,28 m², également composé de deux chambres, d'une cuisine une SDB avec wc et d'un salon. Egalement un véritable atout : une terrasse privative d'environ 13 m², idéale pour profiter des beaux jours. L'immeuble est sans copropriété, ce qui garantit une gestion simplifiée et de très faibles charges. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, laissant libre cours à vos envies pour valoriser pleinement le bien et en révéler tout le potentiel. Les + :
  • 2 appartements indépendants
  • Ou une maison de ville en duplex
  • Terrasse privative
  • Pas de copropriété
  • Beau potentiel de valorisation
  • Rue calme Idéal investisseur ou premier achat avec projet locatif ou résidence principal. N'hésitez pas à contacter votre conseiller commercial Bayram ERDERNER pour plus d'informations ou pour organiser une visite rapidement. Bayram ERDENER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 907586234 - Roanne. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/160934.pdf
Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.028742, 4.065040
Total : 190 469
Prix d'acquisition : 129 990
Travaux : 50 080
Valeur du bien : 180 070
Frais de notaire : 10 399
Coût estimé : 10 399
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117.22
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11101€/an
Fourchette totale : 711€ - 1204€/mois
Fourchette annuelle : 8529€ - 14449€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 321,43 €/m²
Basé sur :261 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 898
Prix d'achat :129 990
Décote à l'achat :-24 908 (-16.1%)
Marge achat-revente :-35 571€ (-23.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 469
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 984,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 590,97
Coût de l'assurance :16 189,87
Taxe foncière : 1 110,13€/an
Soit par mois : 92,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 925,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 076,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 117.22 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 117.22 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - bien entretenu, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans l'espace sous pente
Quantité: 1 espace (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure visible, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 080(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² × 6m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 20€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:120
    Peinture et finitions sous pente: 6 m² × 20€/m² = 120€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 101 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 469 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 648 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 985
Revenus locatifs : +11 101
Charges déductibles : -57 985
Résultat foncier Année 1 : -46 884(Déficit de 46 884 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 484
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 905 €/an
Revenus locatifs : +11 101
Charges déductibles : -7 905
Résultat foncier Années 2+ : 3 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25484.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 990
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 494(65% de 129 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 494 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 10157 9916 154-46 89021 400 €25 490 €25 490 €
211 3237 7455 9873 578--21 912 €
311 5507 5735 8163 976--17 935 €
411 7817 3965 6384 385--13 551 €
512 0167 2135 4554 804--8 747 €
612 2577 0235 2655 234--3 513 €
712 5026 8275 0705 675---
812 7526 6254 8676 127---
913 0076 4164 6586 591---
1013 2676 2004 4427 067---
1113 5325 9774 2197 555---
1213 8035 7473 9898 056---
1314 0795 5093 7518 571---
1414 3615 2633 5059 098---
1514 6485 0083 2519 640---
1614 9414 7462 98810 195---
1715 2404 4742 71710 765---
1815 5454 1942 43611 351---
1915 8553 9042 14711 951---
2016 1733 6051 84712 567---
2116 4963 2961 53813 200---
2216 8262 9761 21913 850---
2317 1622 64688914 516---
2417 5062 30554815 200---
2517 8561 95319515 903---
TOTAL355 579182 61488 591172 96521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 965
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 331 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 331-6 420+8 751
2+2 3310+2 331
3+2 3310+2 331
4+2 3310+2 331
5+2 3310+2 331
6+2 3310+2 331
7+2 331+648+1 683
8+2 331+1 838+493
9+2 331+1 977+354
10+2 331+2 120+211
11+2 331+2 267+64
12+2 331+2 417-86
13+2 331+2 571-240
14+2 331+2 729-398
15+2 331+2 892-561
16+2 331+3 059-728
17+2 331+3 230-899
18+2 331+3 405-1 074
19+2 331+3 585-1 254
20+2 331+3 770-1 439
21+2 331+3 960-1 629
22+2 331+4 155-1 824
23+2 331+4 355-2 024
24+2 331+4 560-2 229
25+2 331+4 771-2 440
Total+58 275+51 890+6 385
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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