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Spécial investisseur : T2 de 51m2 loué - Flers centre ville

VilleFlers (61)
Surface51m²
Coût Total103 240€
Loyer Annuel6 182€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 63 500 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 245,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente de particulier à particulier

Opportunité d’investissement locatif clé en main rue du 6 Juin à Flers, en plein cœur du centre-ville. Cet appartement T2 de 51 m² est vendu avec un locataire déjà en place, vous garantissant des revenus immédiats dès la signature.

  • Loyer mensuel : 350 € hors charges (+ 27 € de provisions sur charges).
  • Charges de copropriété : 305€ annuel.
  • Syndic bénévole.

Le bien se trouve au 2ème étage, sans ascenseur. Vous y trouverez :

  • Une entrée.

  • Un séjour lumineux et une cuisine séparée.

  • Une chambre spacieuse.

  • Une salle d'eau fonctionnelle.

  • Un WC séparé (un vrai plus pour le confort).

  • Une cave privative incluse.

  • Compteurs eau et électricité individuels.

  • Emplacement n°1 très recherché au pied de tous les commerces.

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.749000, -0.568370
Total : 103 240€
Prix d'acquisition : 63 500€
Travaux : 34 660€
Valeur du bien : 98 160€
Frais de notaire : 5 080€
Coût estimé : 5 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 10.10€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 13.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 515€/mois
Loyer annuel estimé : 6182€/an
Fourchette totale : 399€ - 665€/mois
Fourchette annuelle : 4790€ - 7978€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 137,25 €/m²
Basé sur :121 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 000 €
Prix d'achat :63 500 €
Décote à l'achat :+5 500€ (+9.5%)
Marge achat-revente :-45 240€ (-78.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,30€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 559,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 311,90€
Coût de l'assurance :12 388,80€
Taxe foncière : 618,21€/an
Soit par mois : 51,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,42€/mois
Soit par an : 305,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 515,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rafraîchissement complet
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des décorations
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - usure générale et décorations datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 660 €(680 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:3 660€
    Rénovation chambre: Revêtement sol 12 m² × 100€/m² = 1200€, Peinture murs et plafonds 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité 12 m² × 150€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: Peinture murs et plafonds 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 182 €/an
Calcul : 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 240 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 618 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 305 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 678 €
Revenus locatifs : +6 182 €
Charges déductibles : -39 678 €
Résultat foncier Année 1 : -33 496 €(Déficit de 33 496 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 096 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 018 €/an
Revenus locatifs : +6 182 €
Charges déductibles : -5 018 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12095.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 275 €(65% de 63 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 501 €/an
Calcul : 41 275 € × 3,636% = 1 501 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 182 €39 681 €3 602 €-33 499 €21 400 €12 099 €12 099 €
26 306 €4 927 €3 508 €1 379 €--10 720 €
36 432 €4 830 €3 411 €1 602 €--9 118 €
46 560 €4 729 €3 310 €1 832 €--7 286 €
56 692 €4 624 €3 206 €2 067 €--5 219 €
66 826 €4 516 €3 097 €2 309 €--2 910 €
76 962 €4 404 €2 985 €2 558 €--352 €
87 101 €4 288 €2 869 €2 813 €---
97 243 €4 168 €2 749 €3 076 €---
107 388 €4 043 €2 624 €3 345 €---
117 536 €3 914 €2 495 €3 622 €---
127 687 €3 780 €2 361 €3 906 €---
137 840 €3 642 €2 223 €4 199 €---
147 997 €3 498 €2 079 €4 499 €---
158 157 €3 350 €1 931 €4 808 €---
168 320 €3 196 €1 777 €5 125 €---
178 487 €3 036 €1 617 €5 451 €---
188 656 €2 871 €1 452 €5 785 €---
198 830 €2 700 €1 281 €6 130 €---
209 006 €2 523 €1 104 €6 484 €---
219 186 €2 339 €920 €6 847 €---
229 370 €2 149 €730 €7 221 €---
239 557 €1 952 €533 €7 606 €---
249 749 €1 748 €329 €8 001 €---
259 943 €1 536 €117 €8 407 €---
TOTAL198 014 €122 441 €52 312 €75 573 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 573 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 182 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 298 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 298 €-6 420 €+7 718 €
2+1 298 €0 €+1 298 €
3+1 298 €0 €+1 298 €
4+1 298 €0 €+1 298 €
5+1 298 €0 €+1 298 €
6+1 298 €0 €+1 298 €
7+1 298 €0 €+1 298 €
8+1 298 €+739 €+559 €
9+1 298 €+923 €+375 €
10+1 298 €+1 004 €+294 €
11+1 298 €+1 087 €+211 €
12+1 298 €+1 172 €+126 €
13+1 298 €+1 260 €+38 €
14+1 298 €+1 350 €-52 €
15+1 298 €+1 442 €-144 €
16+1 298 €+1 537 €-239 €
17+1 298 €+1 635 €-337 €
18+1 298 €+1 736 €-438 €
19+1 298 €+1 839 €-541 €
20+1 298 €+1 945 €-647 €
21+1 298 €+2 054 €-756 €
22+1 298 €+2 166 €-868 €
23+1 298 €+2 282 €-984 €
24+1 298 €+2 400 €-1 102 €
25+1 298 €+2 522 €-1 224 €
Total+32 450 €+22 672 €+9 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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