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Maison 5 pièces 110 m²

VilleAmboise (37)
Surface110m²
Coût Total179 740€
Loyer Annuel13 556€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 072,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 110 m²

Exclusivité, dans le bourg de Limeray, venez découvrir cette maison ancienne avec beaucoup de charme de 110 m² habitables réparties sur trois niveaux. Au rez-de-chaussée vous trouverez une entrée, un séjour avec cheminée insert, une cuisine et un WC. Au premier étage, un palier dessert deux chambres et une salle d'eau avec WC. Au deuxième étage une grande chambre. De plus vous profitez d'une cour.

Surface : 110 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/04/2026

Consommation énergie primaire : 211 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 873 € et 2 533 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Amboise
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37400
Coordonnées : 47.419495, 0.990111
Total : 179 740€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 52 300€
Valeur du bien : 170 300€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 12.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1130€/mois
Loyer annuel estimé : 13556€/an
Fourchette totale : 936€ - 1364€/mois
Fourchette annuelle : 11228€ - 16368€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 653,23 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :291 855 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-173 855€ (-59.6%)
Marge achat-revente :112 115€ (38.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 930,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 600,70€
Coût de l'assurance :15 727,25€
Taxe foncière : 1 355,64€/an
Soit par mois : 112,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 129,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 043,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire indiquée, classée E selon les critères.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison ancienne nécessitant mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 300 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 800€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 80€/m² = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amboise (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 130 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 556 €/an
Calcul : 1 130 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 629 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 356 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 086 €
Revenus locatifs : +13 556 €
Charges déductibles : -60 086 €
Résultat foncier Année 1 : -46 530 €(Déficit de 46 530 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 130 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 786 €/an
Revenus locatifs : +13 556 €
Charges déductibles : -7 786 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25129.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 556 €60 092 €5 807 €-46 535 €21 400 €25 135 €25 135 €
213 828 €7 635 €5 650 €6 193 €--18 943 €
314 104 €7 473 €5 488 €6 631 €--12 311 €
414 386 €7 305 €5 321 €7 081 €--5 231 €
514 674 €7 132 €5 148 €7 542 €---
614 967 €6 953 €4 969 €8 014 €---
715 267 €6 769 €4 784 €8 498 €---
815 572 €6 578 €4 593 €8 994 €---
915 884 €6 381 €4 396 €9 503 €---
1016 201 €6 177 €4 192 €10 024 €---
1116 525 €5 966 €3 982 €10 559 €---
1216 856 €5 749 €3 764 €11 107 €---
1317 193 €5 524 €3 540 €11 669 €---
1417 537 €5 292 €3 307 €12 245 €---
1517 887 €5 052 €3 068 €12 835 €---
1618 245 €4 804 €2 820 €13 441 €---
1718 610 €4 548 €2 564 €14 062 €---
1818 982 €4 284 €2 299 €14 698 €---
1919 362 €4 010 €2 026 €15 351 €---
2019 749 €3 728 €1 743 €16 021 €---
2120 144 €3 436 €1 452 €16 708 €---
2220 547 €3 135 €1 150 €17 412 €---
2320 958 €2 823 €839 €18 135 €---
2421 377 €2 501 €517 €18 876 €---
2521 805 €2 169 €184 €19 636 €---
TOTAL434 217 €185 519 €83 601 €248 698 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 698 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 847 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 847 €-6 420 €+9 267 €
2+2 847 €0 €+2 847 €
3+2 847 €0 €+2 847 €
4+2 847 €0 €+2 847 €
5+2 847 €+693 €+2 154 €
6+2 847 €+2 404 €+443 €
7+2 847 €+2 549 €+298 €
8+2 847 €+2 698 €+149 €
9+2 847 €+2 851 €-4 €
10+2 847 €+3 007 €-160 €
11+2 847 €+3 168 €-321 €
12+2 847 €+3 332 €-485 €
13+2 847 €+3 501 €-654 €
14+2 847 €+3 673 €-826 €
15+2 847 €+3 851 €-1 004 €
16+2 847 €+4 032 €-1 185 €
17+2 847 €+4 219 €-1 372 €
18+2 847 €+4 410 €-1 563 €
19+2 847 €+4 605 €-1 758 €
20+2 847 €+4 806 €-1 959 €
21+2 847 €+5 012 €-2 165 €
22+2 847 €+5 224 €-2 377 €
23+2 847 €+5 440 €-2 593 €
24+2 847 €+5 663 €-2 816 €
25+2 847 €+5 891 €-3 044 €
Total+71 175 €+74 609 €+-3 434 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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