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Appartement à vendre

VilleParon (89)
Surface92m²
Coût Total127 140€
Loyer Annuel13 089€
Rentabilité10.29%
Cashflow/mois+308€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 250 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 078,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends à Paron, dans une petite résidence paisible, un appartement de 92m carré à proximité de la gare de Sens et du centre ville. L'appartement se compose d'un salon lumineux et d'une salle à manger ainsi que d'une cuisine entièrement refaite à neuf. L'espace nuit comprend trois chambres. La salle de bains a aussi été refaite à neuf. Les toilettes sont indépendantes. Vous disposez également d'un cagibi, d'une cave, et d'une place de parking privée. Enfin, l'appartement bénéficie du double vitrage et d'un chauffage individuel au gaz bien entretenu. Le DPE est classé E. Commerces et arrêt de bus à proximité.

Ville : Paron
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89100
Coordonnées : 48.191210, 3.260910
Total : 127 140€
Prix d'acquisition : 99 250€
Travaux : 19 950€
Valeur du bien : 119 200€
Frais de notaire : 7 940€
Coût estimé : 7 940€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 11.86€/m²/mois
Fourchette : 9.61€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1091€/mois
Loyer annuel estimé : 13089€/an
Fourchette totale : 884€ - 1346€/mois
Fourchette annuelle : 10605€ - 16154€/an
Rentabilité brute :10.29%
Fourchette de rentabilité :8.34% - 12.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 700,94 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 486 €
Prix d'achat :99 250 €
Décote à l'achat :-57 236€ (-36.6%)
Marge achat-revente :29 346€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 673,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 807,84€
Coût de l'assurance :11 124,75€
Taxe foncière : 1 308,87€/an
Soit par mois : 109,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 090,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 782,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :308,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE classé E mentionné explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si certaines fenêtres sont anciennes
Quantité: environ 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 950 €(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:7 700€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€ = 450€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paron (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 091 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 089 €/an
Calcul : 1 091 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 394 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 140 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 309 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 098 €
Revenus locatifs : +13 089 €
Charges déductibles : -26 098 €
Résultat foncier Année 1 : -13 009 €(Déficit de 13 009 €)
Imputable sur revenu global : 13 009 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 148 €/an
Revenus locatifs : +13 089 €
Charges déductibles : -6 148 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 941 €/an
Prix d'achat du bien : 99 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 513 €(65% de 99 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 346 €/an
Calcul : 64 513 € × 3,636% = 2 346 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 089 €26 102 €4 398 €-13 013 €13 013 €--
213 350 €6 037 €4 283 €7 314 €---
313 617 €5 918 €4 164 €7 700 €---
413 890 €5 794 €4 040 €8 096 €---
514 168 €5 666 €3 912 €8 502 €---
614 451 €5 534 €3 780 €8 917 €---
714 740 €5 396 €3 642 €9 344 €---
815 035 €5 254 €3 500 €9 781 €---
915 336 €5 107 €3 353 €10 228 €---
1015 642 €4 955 €3 201 €10 688 €---
1115 955 €4 797 €3 043 €11 158 €---
1216 274 €4 633 €2 880 €11 641 €---
1316 600 €4 464 €2 710 €12 135 €---
1416 932 €4 289 €2 535 €12 643 €---
1517 270 €4 107 €2 354 €13 163 €---
1617 616 €3 919 €2 166 €13 696 €---
1717 968 €3 725 €1 971 €14 243 €---
1818 327 €3 523 €1 769 €14 804 €---
1918 694 €3 315 €1 561 €15 379 €---
2019 068 €3 098 €1 345 €15 969 €---
2119 449 €2 875 €1 121 €16 575 €---
2219 838 €2 643 €889 €17 195 €---
2320 235 €2 403 €649 €17 832 €---
2420 640 €2 154 €400 €18 485 €---
2521 052 €1 897 €143 €19 156 €---
TOTAL419 235 €127 604 €63 808 €291 631 €13 013 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 904 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 631 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 089 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 749 €-3 904 €+6 653 €
2+2 749 €+2 194 €+555 €
3+2 749 €+2 310 €+439 €
4+2 749 €+2 429 €+320 €
5+2 749 €+2 550 €+199 €
6+2 749 €+2 675 €+74 €
7+2 749 €+2 803 €-54 €
8+2 749 €+2 934 €-185 €
9+2 749 €+3 069 €-320 €
10+2 749 €+3 206 €-457 €
11+2 749 €+3 347 €-598 €
12+2 749 €+3 492 €-743 €
13+2 749 €+3 641 €-892 €
14+2 749 €+3 793 €-1 044 €
15+2 749 €+3 949 €-1 200 €
16+2 749 €+4 109 €-1 360 €
17+2 749 €+4 273 €-1 524 €
18+2 749 €+4 441 €-1 692 €
19+2 749 €+4 614 €-1 865 €
20+2 749 €+4 791 €-2 042 €
21+2 749 €+4 972 €-2 223 €
22+2 749 €+5 159 €-2 410 €
23+2 749 €+5 350 €-2 601 €
24+2 749 €+5 546 €-2 797 €
25+2 749 €+5 747 €-2 998 €
Total+68 725 €+87 489 €+-18 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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