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Détails du bien

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface80m²
Coût Total118 692€
Loyer Annuel9 809€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 998,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 8, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Vos agences La carte immobilière à Saint-Péray et Valence, sont heureuses de vous présenter en EXCLUSIVITÉ, ce bel appartement de type 3, rue Frédéric Chopin à Valence.

Situé au 8ème et dernier étage avec ascenseur d'une copropriété des années 1971, cet appartement de 80,24 m² Loi Carrez bénéficie d'une vue dégagée remarquable sur les collines de la Drôme et de l'Ardèche, un véritable privilège au quotidien.

L'appartement propose une distribution agréable et lumineuse. Vous découvrirez un salon spacieux, ouvert sur la salle à manger, créant un bel espace de vie convivial. Cet ensemble est prolongé par une loggia, idéale pour profiter de la lumière et de la vue tout au long de l'année.

La cuisine est fonctionnelle et dispose d'un espace de rangement type cellier, très pratique au quotidien. Un second espace rangement dans le couloir complète les volumes de stockage de l'appartement.

L'espace nuit se compose de deux chambres de 10,8 m² chacune, confortables et bien agencées.

Côté annexes, ce bien dispose également d'une cave de 5,70 m², un garage fermé de 12,90 m² ainsi qu' un grand parking au pied de la copropriété, facilitant le stationnement pour vous et vos visiteurs

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Présenté par Camille LUYTON N° RSAC de ROMANS : 990 069 148 Copropriété de 192 lots - dont 102 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3312.00 euros.

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Total : 118 692€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 32 400€
Valeur du bien : 112 300€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9809€/an
Fourchette totale : 644€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 7728€ - 12449€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 10.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :34,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 625,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 424,28€
Coût de l'assurance :10 385,55€
Taxe foncière : 980,88€/an
Soit par mois : 81,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 276,00€/mois
Soit par an : 3 312,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 817,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
L'appartement est dans un immeuble construit en 1971, ce qui laisse supposer une classe énergétique souvent E ou D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 400 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 600€
    Rénovation chambres: 22 m² × 300€ = 6600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 809 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 692 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 981 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 312 €/an
Calcul : 276 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 140 €
Revenus locatifs : +9 809 €
Charges déductibles : -41 140 €
Résultat foncier Année 1 : -31 331 €(Déficit de 31 331 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 931 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 740 €/an
Revenus locatifs : +9 809 €
Charges déductibles : -8 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 069 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9930.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 809 €41 144 €4 035 €-31 335 €21 400 €9 935 €9 935 €
210 005 €8 637 €3 929 €1 368 €--8 567 €
310 205 €8 527 €3 818 €1 678 €--6 888 €
410 409 €8 413 €3 704 €1 997 €--4 892 €
510 617 €8 294 €3 586 €2 323 €--2 569 €
610 830 €8 172 €3 464 €2 658 €---
711 046 €8 046 €3 337 €3 001 €---
811 267 €7 915 €3 206 €3 353 €---
911 493 €7 779 €3 071 €3 713 €---
1011 722 €7 639 €2 930 €4 084 €---
1111 957 €7 494 €2 785 €4 463 €---
1212 196 €7 343 €2 635 €4 853 €---
1312 440 €7 188 €2 480 €5 252 €---
1412 689 €7 027 €2 319 €5 662 €---
1512 942 €6 860 €2 152 €6 082 €---
1613 201 €6 688 €1 980 €6 513 €---
1713 465 €6 510 €1 801 €6 956 €---
1813 735 €6 325 €1 617 €7 410 €---
1914 009 €6 134 €1 426 €7 875 €---
2014 289 €5 936 €1 228 €8 353 €---
2114 575 €5 731 €1 023 €8 844 €---
2214 867 €5 520 €811 €9 347 €---
2315 164 €5 300 €592 €9 864 €---
2415 467 €5 073 €365 €10 394 €---
2515 777 €4 839 €130 €10 938 €---
TOTAL314 177 €208 532 €58 424 €105 645 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 645 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 809 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 060 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 060 €-6 420 €+8 480 €
2+2 060 €0 €+2 060 €
3+2 060 €0 €+2 060 €
4+2 060 €0 €+2 060 €
5+2 060 €0 €+2 060 €
6+2 060 €+27 €+2 033 €
7+2 060 €+900 €+1 160 €
8+2 060 €+1 006 €+1 054 €
9+2 060 €+1 114 €+946 €
10+2 060 €+1 225 €+835 €
11+2 060 €+1 339 €+721 €
12+2 060 €+1 456 €+604 €
13+2 060 €+1 576 €+484 €
14+2 060 €+1 699 €+361 €
15+2 060 €+1 825 €+235 €
16+2 060 €+1 954 €+106 €
17+2 060 €+2 087 €-27 €
18+2 060 €+2 223 €-163 €
19+2 060 €+2 363 €-303 €
20+2 060 €+2 506 €-446 €
21+2 060 €+2 653 €-593 €
22+2 060 €+2 804 €-744 €
23+2 060 €+2 959 €-899 €
24+2 060 €+3 118 €-1 058 €
25+2 060 €+3 281 €-1 221 €
Total+51 500 €+31 694 €+19 806 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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