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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNuits-Saint-Georges (21)
Surface45.3m²
Coût Total114 820€
Loyer Annuel7 592€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 45.3 m²
Prix au m² : 1 523,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 1 chambre, Pas de balcon, Non meublé

Appartement à rénover, Plein coeur de Nuits-Saint-Georges Situé au 1er étage d'une copropriété de 6 lots principaux, cet appartement de type 2 d'une surface de 45,31 m² offre un fort potentiel de rénovation. Il se compose d'une cuisine ouverte sur salon séjour, d'une chambre, d'une salle de bains et de WC séparés. Idéal pour un investissement locatif ou un premier achat après travaux. Charges de copropriété : 35 euros/mois DPE : classe G Emplacement recherché, au coeur du centre-ville de Nuits-Saint-Georges, à proximité immédiate des commerces et services. Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, contactez Hélène PINHEIRO EI RSAC DIJON 794350595. () Informations sur les risques disponibles éorisques..fr. Non détenteur de fonds.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 6 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 120 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat C. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller IMMOLYS Nuits-Saint-Georges : Hélène PINHEIRO Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 794350595 RCP ACI26373

Ville : Nuits-Saint-Georges
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21700
Coordonnées : 47.147961, 4.932665
Total : 114 820€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 40 300€
Valeur du bien : 109 300€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.3m²
Loyer prédit : 13.97€/m²/mois
Fourchette : 11.60€ - 16.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 633€/mois
Loyer annuel estimé : 7592€/an
Fourchette totale : 526€ - 762€/mois
Fourchette annuelle : 6307€ - 9139€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 779,82 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 626 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-11 626€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-34 194€ (-42.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :573,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :28,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 602,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 255,54€
Coût de l'assurance :8 611,50€
Taxe foncière : 759,21€/an
Soit par mois : 63,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 632,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 700,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 510 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, peinture, et remplacement du parquet si nécessaire
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 300 €(890 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation complète:1 800€
    Rénovation chambre: 12 m² × 150€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nuits-Saint-Georges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 592 €/an
Calcul : 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 946 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 820 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 769 €
Revenus locatifs : +7 592 €
Charges déductibles : -45 769 €
Résultat foncier Année 1 : -38 177 €(Déficit de 38 177 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 777 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 469 €/an
Revenus locatifs : +7 592 €
Charges déductibles : -5 469 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 123 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16777.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 592 €45 773 €3 949 €-38 181 €21 400 €16 781 €16 781 €
27 744 €5 369 €3 845 €2 375 €--14 406 €
37 899 €5 262 €3 738 €2 637 €--11 769 €
48 057 €5 151 €3 627 €2 906 €--8 863 €
58 218 €5 035 €3 512 €3 183 €--5 680 €
68 382 €4 916 €3 393 €3 466 €--2 214 €
78 550 €4 793 €3 269 €3 757 €---
88 721 €4 665 €3 141 €4 056 €---
98 895 €4 533 €3 009 €4 363 €---
109 073 €4 396 €2 872 €4 678 €---
119 255 €4 254 €2 730 €5 001 €---
129 440 €4 107 €2 583 €5 333 €---
139 629 €3 955 €2 431 €5 674 €---
149 821 €3 798 €2 274 €6 024 €---
1510 018 €3 635 €2 111 €6 383 €---
1610 218 €3 466 €1 942 €6 752 €---
1710 422 €3 291 €1 767 €7 131 €---
1810 631 €3 110 €1 587 €7 521 €---
1910 843 €2 923 €1 399 €7 920 €---
2011 060 €2 729 €1 205 €8 331 €---
2111 282 €2 528 €1 005 €8 753 €---
2211 507 €2 320 €797 €9 187 €---
2311 737 €2 105 €582 €9 632 €---
2411 972 €1 882 €359 €10 090 €---
2512 211 €1 652 €128 €10 560 €---
TOTAL243 179 €135 647 €57 256 €107 531 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 594 €-6 420 €+8 014 €
2+1 594 €0 €+1 594 €
3+1 594 €0 €+1 594 €
4+1 594 €0 €+1 594 €
5+1 594 €0 €+1 594 €
6+1 594 €0 €+1 594 €
7+1 594 €+463 €+1 131 €
8+1 594 €+1 217 €+377 €
9+1 594 €+1 309 €+285 €
10+1 594 €+1 403 €+191 €
11+1 594 €+1 500 €+94 €
12+1 594 €+1 600 €-6 €
13+1 594 €+1 702 €-108 €
14+1 594 €+1 807 €-213 €
15+1 594 €+1 915 €-321 €
16+1 594 €+2 026 €-432 €
17+1 594 €+2 139 €-545 €
18+1 594 €+2 256 €-662 €
19+1 594 €+2 376 €-782 €
20+1 594 €+2 499 €-905 €
21+1 594 €+2 626 €-1 032 €
22+1 594 €+2 756 €-1 162 €
23+1 594 €+2 890 €-1 296 €
24+1 594 €+3 027 €-1 433 €
25+1 594 €+3 168 €-1 574 €
Total+39 850 €+32 259 €+7 591 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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