Maison à vendre

VilleAussillon (81)

Surface379m²

Coût Total468 160€

Loyer Annuel34 866€

Rentabilité7.45%

Cashflow/mois+147€

Prix : 337 000 €

Surface : 379 m²

Prix au m² : 889,18 €/m²

Chambres : 7

Pièces : 8

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 379 m², 8 pièces, 7 chambres, 3 salles de bain, Terrasse, 3226 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Cette propriété de 379m² offre un beau cadre de vie avec ses 13 pièces, comprenant 7 chambres, trois salles de bains et une bibliothèque. Le séjour lumineux, agrémenté d'une cheminée, s'ouvre sur une terrasse et un parc , offrant ainsi un cadre de vie privilégié . Parc de 3 226 m² paysagé . La propriété dispose également d'une dépendance de 221m2, offrant un potentiel d'aménagement en habitation, d'un garage pour deux véhicules ainsi que d'une ancienne écurie. Idéalement située, elle se trouve à proximité immédiate du centre-ville et des commerces. Nombreuses possibilités. Référence agence : 6330

Ville : Aussillon

Département : Tarn

Région : Occitanie

Code postal : 81200

Coordonnées : 43.501720, 2.369065

Total : 468 160€

Prix d'acquisition : 337 000€

Travaux : 104 200€

Valeur du bien : 441 200€

Frais de notaire : 26 960€

Coût estimé : 26 960€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 379m²

Loyer prédit : 7.67€/m²/mois

Fourchette : 5.75€ - 10.21€/m²/mois

Loyer total estimé : 2905€/mois

Loyer annuel estimé : 34866€/an

Fourchette totale : 2181€ - 3871€/mois

Fourchette annuelle : 26166€ - 46458€/an

Rentabilité brute :7.45%

Fourchette de rentabilité :5.59% - 9.92%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 241,71 €/m²

Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :470 608 €

Prix d'achat :337 000 €

Décote à l'achat :-133 608€ (-28.4%)

Marge achat-revente :2 448€ (0.5%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :468 160€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 331,18€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.45%

Assurance emprunteur :136,55€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 2 467,73€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :231 195,21€

Coût de l'assurance :40 964,00€

Taxe foncière : 3 486,57€/an

Soit par mois : 290,55€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 905,47€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 2 758,28€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :147,19€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 379 m²

Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 379 m²

Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 47 fenêtres (estimé selon surface)

Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 7 chambres

Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)

Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds du salon

Quantité: 20 m²

Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :104 200 €(275 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation - Toiture/combles:15 160€
Isolation combles perdus: 379 m² × 40€/m² = 15160€, Main d'œuvre: 20€
Chauffage - Remplacement système:13 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€
Menuiseries - Fenêtres:49 000€
Fenêtres double vitrage PVC: 47 fenêtres × 1000€ = 47000€, Main d'œuvre: 2000€
Cuisine - Rénovation complète:12 000€
Cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre: 0€
Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
Salle de bain complète: 9000€, Main d'œuvre: 0€
Chambres - Revêtement sol:5 040€
Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€, Main d'œuvre: 0€
Salon - Peinture:1 000€
Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aussillon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 77 160€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 905 €/mois

Revenus locatifs annuels : 34 866 €/an

Calcul : 2 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 948 €/an

Base de calcul : Emprunt de 468 160 € à 3.45% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 639 €/an

Calcul : 137 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 3 487 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 104 200 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 125 273 €

Revenus locatifs : +34 866 €

Charges déductibles : -125 273 €

Résultat foncier Année 1 : -90 407 €(Déficit de 90 407 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 69 007 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 073 €/an

Revenus locatifs : +34 866 €

Charges déductibles : -21 073 €

Résultat foncier Années 2+ : 13 793 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 69007.03 € reporté.

Prix d'achat du bien : 337 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 219 050 €(65% de 337 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 7 965 €/an

Calcul : 219 050 € × 3,636% = 7 965 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	34 866 €	125 288 €	15 963 €	-90 422 €	21 400 €	69 022 €	69 022 €
2	35 563 €	20 667 €	15 542 €	14 896 €	-	-	54 126 €
3	36 274 €	20 231 €	15 106 €	16 043 €	-	-	38 083 €
4	37 000 €	19 780 €	14 655 €	17 220 €	-	-	20 863 €
5	37 740 €	19 313 €	14 188 €	18 426 €	-	-	2 437 €
6	38 495 €	18 830 €	13 705 €	19 665 €	-	-	-
7	39 264 €	18 330 €	13 205 €	20 935 €	-	-	-
8	40 050 €	17 812 €	12 687 €	22 238 €	-	-	-
9	40 851 €	17 276 €	12 151 €	23 574 €	-	-	-
10	41 668 €	16 722 €	11 597 €	24 946 €	-	-	-
11	42 501 €	16 148 €	11 023 €	26 353 €	-	-	-
12	43 351 €	15 554 €	10 428 €	27 798 €	-	-	-
13	44 218 €	14 939 €	9 813 €	29 280 €	-	-	-
14	45 102 €	14 302 €	9 177 €	30 800 €	-	-	-
15	46 005 €	13 643 €	8 518 €	32 361 €	-	-	-
16	46 925 €	12 961 €	7 836 €	33 963 €	-	-	-
17	47 863 €	12 255 €	7 130 €	35 608 €	-	-	-
18	48 820 €	11 525 €	6 400 €	37 296 €	-	-	-
19	49 797 €	10 769 €	5 643 €	39 028 €	-	-	-
20	50 793 €	9 986 €	4 861 €	40 807 €	-	-	-
21	51 809 €	9 176 €	4 051 €	42 633 €	-	-	-
22	52 845 €	8 337 €	3 212 €	44 508 €	-	-	-
23	53 902 €	7 469 €	2 344 €	46 432 €	-	-	-
24	54 980 €	6 571 €	1 446 €	48 409 €	-	-	-
25	56 079 €	5 641 €	516 €	50 438 €	-	-	-
TOTAL	1 116 758 €	463 523 €	231 195 €	653 235 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 653 235 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 866 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +7 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+7 322 €	-6 420 €	+13 742 €
2	+7 322 €	0 €	+7 322 €
3	+7 322 €	0 €	+7 322 €
4	+7 322 €	0 €	+7 322 €
5	+7 322 €	0 €	+7 322 €
6	+7 322 €	+5 168 €	+2 154 €
7	+7 322 €	+6 280 €	+1 042 €
8	+7 322 €	+6 671 €	+651 €
9	+7 322 €	+7 072 €	+250 €
10	+7 322 €	+7 484 €	-162 €
11	+7 322 €	+7 906 €	-584 €
12	+7 322 €	+8 339 €	-1 017 €
13	+7 322 €	+8 784 €	-1 462 €
14	+7 322 €	+9 240 €	-1 918 €
15	+7 322 €	+9 708 €	-2 386 €
16	+7 322 €	+10 189 €	-2 867 €
17	+7 322 €	+10 682 €	-3 360 €
18	+7 322 €	+11 189 €	-3 867 €
19	+7 322 €	+11 708 €	-4 386 €
20	+7 322 €	+12 242 €	-4 920 €
21	+7 322 €	+12 790 €	-5 468 €
22	+7 322 €	+13 352 €	-6 030 €
23	+7 322 €	+13 930 €	-6 608 €
24	+7 322 €	+14 523 €	-7 201 €
25	+7 322 €	+15 131 €	-7 809 €
Total	+183 050 €	+195 970 €	+-12 920 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour