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Appartement-Bureau 5 pièces 100m2 loué

VilleGuingamp (22)
Surface100m²
Coût Total114 000€
Loyer Annuel10 556€
Rentabilité9.26%
Cashflow/mois+193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 100 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends bureau de 100m2 avec comble rénové en 2023 (électricité, plomberie, peinture, revêtement de sol…)

Situé dans le centre ville de Guingamp au 13 rue Édouard Ollivro au 2e étage d’un bel immeuble.

Se compose : Un grand escalier à l’entrée Une grande pièce avec coin kitchenette 2 bureaux donnant sur la place de la fontaine 1 salle de bain avec wc suspendu, évier et VMC A l’étage des combles servant de stockage

Loué 7800€ annuel + taxe foncière à la charge du locataire Eau + électricité à la charge du locataire

Bail 3-6-9 signe en juillet 2024 à des journalistes sérieux et à jours de tous les paiements

Prix de 100 000€

Ville : Guingamp
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22200
Coordonnées : 48.561660, -3.151930
Total : 114 000€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 106 000€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.80€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 880€/mois
Loyer annuel estimé : 10556€/an
Fourchette totale : 703€ - 1101€/mois
Fourchette annuelle : 8434€ - 13212€/an
Rentabilité brute :9.26%
Fourchette de rentabilité :7.40% - 11.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 000 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-100 000€ (-50.0%)
Marge achat-revente :86 000€ (43.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :42,75€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 598,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 662,15€
Coût de l'assurance :12 825,00€
Taxe foncière : 1 055,60€/an
Soit par mois : 87,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 879,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 686,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :193,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'apparence
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs jaunis nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture des murs de la cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes de l'électricité: 3 chambres × 400€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guingamp (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les calculs.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 556 €/an
Calcul : 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 657 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 000 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 056 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 225 €
Revenus locatifs : +10 556 €
Charges déductibles : -11 225 €
Résultat foncier Année 1 : -669 €(Déficit de 669 €)
Imputable sur revenu global : 669 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 225 €/an
Revenus locatifs : +10 556 €
Charges déductibles : -5 225 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 331 €/an
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 556 €11 229 €3 660 €-673 €673 €--
210 767 €5 130 €3 561 €5 637 €---
310 982 €5 027 €3 459 €5 955 €---
411 202 €4 922 €3 353 €6 280 €---
511 426 €4 812 €3 244 €6 614 €---
611 655 €4 699 €3 131 €6 955 €---
711 888 €4 583 €3 014 €7 305 €---
812 126 €4 462 €2 894 €7 663 €---
912 368 €4 338 €2 769 €8 030 €---
1012 615 €4 209 €2 641 €8 406 €---
1112 868 €4 077 €2 508 €8 791 €---
1213 125 €3 939 €2 371 €9 186 €---
1313 388 €3 798 €2 229 €9 590 €---
1413 655 €3 651 €2 083 €10 004 €---
1513 928 €3 500 €1 931 €10 428 €---
1614 207 €3 344 €1 775 €10 863 €---
1714 491 €3 182 €1 614 €11 309 €---
1814 781 €3 016 €1 447 €11 765 €---
1915 077 €2 844 €1 275 €12 233 €---
2015 378 €2 666 €1 097 €12 712 €---
2115 686 €2 482 €913 €13 204 €---
2215 999 €2 292 €724 €13 707 €---
2316 319 €2 096 €528 €14 223 €---
2416 646 €1 894 €325 €14 752 €---
2516 979 €1 684 €116 €15 294 €---
TOTAL338 112 €97 877 €52 662 €240 235 €673 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 202 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 217 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 217 €-202 €+2 419 €
2+2 217 €+1 691 €+526 €
3+2 217 €+1 786 €+431 €
4+2 217 €+1 884 €+333 €
5+2 217 €+1 984 €+233 €
6+2 217 €+2 087 €+130 €
7+2 217 €+2 191 €+26 €
8+2 217 €+2 299 €-82 €
9+2 217 €+2 409 €-192 €
10+2 217 €+2 522 €-305 €
11+2 217 €+2 637 €-420 €
12+2 217 €+2 756 €-539 €
13+2 217 €+2 877 €-660 €
14+2 217 €+3 001 €-784 €
15+2 217 €+3 129 €-912 €
16+2 217 €+3 259 €-1 042 €
17+2 217 €+3 393 €-1 176 €
18+2 217 €+3 530 €-1 313 €
19+2 217 €+3 670 €-1 453 €
20+2 217 €+3 814 €-1 597 €
21+2 217 €+3 961 €-1 744 €
22+2 217 €+4 112 €-1 895 €
23+2 217 €+4 267 €-2 050 €
24+2 217 €+4 426 €-2 209 €
25+2 217 €+4 588 €-2 371 €
Total+55 425 €+72 070 €+-16 645 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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