Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleCruzy (34)
Surface102m²
Coût Total130 250€
Loyer Annuel11 186€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 784,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située dans la charmante et paisible commune de CRUZY, cette maison de village à rénover d'une surface habitable d'environ 102m2 offre un cadre de vie paisible au cœur de la campagne du Languedoc. Cette maison comprend :

  • Au rez-de-chaussée : un hall d'entrée et un grand garage de 62m2 avec un cellier et une salle d'eau avec w.c.
  • Au 1er étage : un couloir desservant une pièce de vie à usage de salon-salle à manger avec balcon, une cuisine, 2 chambres, une salle d'eau, une petite terrasse (7m2) et w.c. indépendants.
  • Au 2ème étage : un palier desservant 2 chambres supplémentaires, une petite pièce à usage de dressing et une partie donnant dans les combles potentiellement aménageables de 36m2. Travaux de rénovation IMPORTANTS à prévoir pour la transformer en un véritable cocon familial dans un cadre authentique du sud de la France. Pour plus d'informations, me contacter Olivier THOBIE - SAFTI Immobilier

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 80 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Olivier THOBIE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NARBONNE sous le numéro 824 364 319

Ville : Cruzy
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34310
Total : 130 250€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 43 850€
Valeur du bien : 123 850€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 932€/mois
Loyer annuel estimé : 11186€/an
Fourchette totale : 688€ - 1263€/mois
Fourchette annuelle : 8255€ - 15158€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 11.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 006,36 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 648 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-22 648€ (-22.1%)
Marge achat-revente :-27 602€ (-26.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 683,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 279,28€
Coût de l'assurance :11 396,88€
Taxe foncière : 1 118,64€/an
Soit par mois : 93,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 932,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface des combles estimée à 36 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 850 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:1 800€
    Isolation combles: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€/fenêtre = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Cruzy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 932 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 186 €/an
Calcul : 932 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 250 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 119 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 797 €
Revenus locatifs : +11 186 €
Charges déductibles : -49 797 €
Résultat foncier Année 1 : -38 610 €(Déficit de 38 610 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 210 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 947 €/an
Revenus locatifs : +11 186 €
Charges déductibles : -5 947 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17210.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 186 €49 801 €4 376 €-38 615 €21 400 €17 215 €17 215 €
211 410 €5 835 €4 260 €5 575 €--11 639 €
311 638 €5 714 €4 140 €5 924 €--5 715 €
411 871 €5 590 €4 016 €6 281 €---
512 108 €5 461 €3 887 €6 647 €---
612 351 €5 328 €3 754 €7 022 €---
712 598 €5 191 €3 616 €7 407 €---
812 850 €5 048 €3 474 €7 801 €---
913 107 €4 901 €3 326 €8 206 €---
1013 369 €4 748 €3 174 €8 620 €---
1113 636 €4 591 €3 016 €9 045 €---
1213 909 €4 427 €2 853 €9 481 €---
1314 187 €4 259 €2 684 €9 928 €---
1414 471 €4 084 €2 509 €10 387 €---
1514 760 €3 903 €2 329 €10 857 €---
1615 055 €3 716 €2 142 €11 339 €---
1715 356 €3 523 €1 948 €11 833 €---
1815 664 €3 323 €1 748 €12 341 €---
1915 977 €3 116 €1 541 €12 861 €---
2016 296 €2 902 €1 327 €13 395 €---
2116 622 €2 680 €1 106 €13 942 €---
2216 955 €2 451 €877 €14 504 €---
2317 294 €2 214 €640 €15 080 €---
2417 640 €1 969 €394 €15 671 €---
2517 993 €1 715 €141 €16 277 €---
TOTAL358 302 €146 492 €63 279 €211 810 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 810 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 186 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 349 €-6 420 €+8 769 €
2+2 349 €0 €+2 349 €
3+2 349 €0 €+2 349 €
4+2 349 €+170 €+2 179 €
5+2 349 €+1 994 €+355 €
6+2 349 €+2 107 €+242 €
7+2 349 €+2 222 €+127 €
8+2 349 €+2 340 €+9 €
9+2 349 €+2 462 €-113 €
10+2 349 €+2 586 €-237 €
11+2 349 €+2 714 €-365 €
12+2 349 €+2 844 €-495 €
13+2 349 €+2 979 €-630 €
14+2 349 €+3 116 €-767 €
15+2 349 €+3 257 €-908 €
16+2 349 €+3 402 €-1 053 €
17+2 349 €+3 550 €-1 201 €
18+2 349 €+3 702 €-1 353 €
19+2 349 €+3 858 €-1 509 €
20+2 349 €+4 018 €-1 669 €
21+2 349 €+4 183 €-1 834 €
22+2 349 €+4 351 €-2 002 €
23+2 349 €+4 524 €-2 175 €
24+2 349 €+4 701 €-2 352 €
25+2 349 €+4 883 €-2 534 €
Total+58 725 €+63 543 €+-4 818 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →