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Cergy (95)

VilleBoisemont, Cergy, Courdimanche, Ennery, Hérouville, Livilliers, Neuville-sur-oise, Pontoise (95)
Surface82
Coût Total230 385
Loyer Annuel16 287
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois-251
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 560,98 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement lumineux 5 pièces avec balcon et vue dégagée / quartier calme et recherché.

Situé dans un quartier calme et agréable, à quelques minutes des commerces et des commodités (écoles, espaces verts, transports ..).

Spacieux et parfaitement agencé, cet appartement de 82 m² situé au 3ème étage avec ascenseur d'une copropriété sécurisée et bien entretenue (1978/80) saura vous séduire par sa luminosité et sa vue dégagée.

Il offre :

Une entrée accueillante desservant un séjour convivial avec cuisine ouverte, donnant accès à un balcon ensoleillé.

Quatre chambres aux beaux volumes, idéales pour une famille ou pour un projet locatif.

Deux salles d'eau fonctionnelles et des WC séparés.

Atouts supplémentaires :

Chauffage collectif et double vitrage.

Une place de parking privative.

Appartement en bon état.

Avec ses espaces généreux et sa localisation à proximité immédiate des commerces, écoles, espaces verts et transports, ce bien est parfait pour accueillir une famille ou constituer un investissement sûr.

Charges de copropriété : 3 364 €/an

AGENCES IMMOBILIÈRES S'ABSTENIR

Ville : Boisemont, Cergy, Courdimanche, Ennery, Hérouville, Livilliers, Neuville-sur-oise, Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.045055, 2.066928
Total : 230 385
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 3 585
Valeur du bien : 213 585
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1357€/mois
Loyer annuel estimé : 16287€/an
Fourchette totale : 1133€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 13592€ - 19518€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 871,93 €/m²
Basé sur :144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :235 498
Prix d'achat :210 000
Décote à l'achat :-25 498 (-10.8%)
Marge achat-revente :5 113€ (2.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 385
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 125,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 192,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 156,71
Coût de l'assurance :20 158,69
Taxe foncière : 1 628,73€/an
Soit par mois : 135,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,33€/mois
Soit par an : 3 363,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 357,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 608,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car chauffage collectif
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 585(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:960
    Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des 4 fenêtres: 4 fenêtres × 240€ (60€/fenêtre pour 4 fenêtres) = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:350
    Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:350
    Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain: 10 m² × 35€/m² = 350€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400
    Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres (40 m² total): 40 m² × 35€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:525
    Rafraîchissement de la peinture dans le salon: 15 m² × 35€/m² = 525€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Boisemont, Cergy, Courdimanche, Ennery, Hérouville, Livilliers, Neuville-sur-oise, Pontoise (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 960✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 287 €/an
Calcul : 1 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 436 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 385 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 806 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 629 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 364 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 585
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 820
Revenus locatifs : +16 287
Charges déductibles : -16 820
Résultat foncier Année 1 : -533(Déficit de 533 €)
Imputable sur revenu global : 533
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 235 €/an
Revenus locatifs : +16 287
Charges déductibles : -13 235
Résultat foncier Années 2+ : 3 052 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 28716 8277 443-540540 €--
216 61313 0417 2423 572---
316 94512 8337 0344 112---
417 28412 6196 8204 665---
517 63012 3976 5985 233---
617 98312 1686 3695 815---
718 34211 9316 1326 411---
818 70911 6865 8877 023---
919 08311 4345 6357 650---
1019 46511 1735 3738 292---
1119 85410 9035 1048 951---
1220 25110 6244 8259 627---
1320 65610 3364 53710 320---
1421 06910 0384 23911 031---
1521 4919 7313 93211 760---
1621 9219 4133 61412 507---
1722 3599 0853 28613 274---
1822 8068 7462 94714 060---
1923 2628 3962 59714 867---
2023 7288 0342 23515 694---
2124 2027 6601 86116 543---
2224 6867 2731 47417 413---
2325 1806 8741 07518 306---
2425 6836 46166219 222---
2526 1976 03523620 162---
TOTAL521 688255 718107 157265 970540Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 162
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 970
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 420-162+3 582
2+3 420+1 072+2 348
3+3 420+1 234+2 186
4+3 420+1 400+2 020
5+3 420+1 570+1 850
6+3 420+1 744+1 676
7+3 420+1 923+1 497
8+3 420+2 107+1 313
9+3 420+2 295+1 125
10+3 420+2 488+932
11+3 420+2 685+735
12+3 420+2 888+532
13+3 420+3 096+324
14+3 420+3 309+111
15+3 420+3 528-108
16+3 420+3 752-332
17+3 420+3 982-562
18+3 420+4 218-798
19+3 420+4 460-1 040
20+3 420+4 708-1 288
21+3 420+4 963-1 543
22+3 420+5 224-1 804
23+3 420+5 492-2 072
24+3 420+5 767-2 347
25+3 420+6 049-2 629
Total+85 500+79 791+5 709
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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