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Appartement 3 pièces 69 m²

VilleBourgueil (37)
Surface69m²
Coût Total104 812€
Loyer Annuel6 207€
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 900 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 215,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bourgueil - Appartement T3

Val Touraine Habitat vous propose un appartement T3 de 70 m² au 2ème étage sans ascenseur.

Composition : Séjour, cuisine, 2 chambres, salle de bain, wc séparé et balcon.

Classe énergétique : C – consommation : 87 kWh/m²/an Classe climatique : C - émission GES : 16 CO2/m²/an Estimation des dépenses annuelles d'énergie : entre 570€ & 810€ (index 2021)

Bien soumis au régime de la copropriété (16 lots principaux). Estimation charges annuelles : 1 250 € Existence d'une procédure judiciaire : non

Visite sur rendez-vous le mardi au O2 47 87 14 96 La visite est requise avant tout dépôt d'offre

Offre d'achat à transmettre par mail : [Coordonnées masquées] Au plus tard le 07/09/2026 Vente soumise aux dispositions de l'article L443-11 du CCH

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 02180014_ce Date de réalisation du diagnostic : 29/12/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 570 € et 810 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Bourgueil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37140
Coordonnées : 47.280247, 0.170368
Total : 104 812€
Prix d'acquisition : 83 900€
Travaux : 14 200€
Valeur du bien : 98 100€
Frais de notaire : 6 712€
Coût estimé : 6 712€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 7.50€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 517€/mois
Loyer annuel estimé : 6207€/an
Fourchette totale : 410€ - 653€/mois
Fourchette annuelle : 4918€ - 7833€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 250 €
Prix d'achat :83 900 €
Décote à l'achat :-2 350€ (-2.7%)
Marge achat-revente :-18 562€ (-21.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 812€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,92€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 568,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 108,44€
Coût de l'assurance :12 577,44€
Taxe foncière : 620,66€/an
Soit par mois : 51,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 104,17€/mois
Soit par an : 1 250,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 517,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-207,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec de nouveaux placards et un plan de travail moderne
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des joints de la salle de bain
Quantité: salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du sol en linoléum par un revêtement plus moderne
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques marques sur les murs
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 200 €(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète (8 m²): 1200€/m² × 8 = 9600€ (incluant meubles, plan de travail, main d'œuvre)
  • Salle de bain:300€
    Peinture salle de bain (6 m²): 50€/m² × 6 = 300€ (incluant peinture, main d'œuvre)
  • Salon:2 400€
    Peinture murs salon (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Remplacement sol (20 m²): 65€/m² × 20 = 1300€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:1 900€
    Peinture murs (24 m²): 50€/m² × 24 = 1200€, Entretien revêtements de sol: 600€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourgueil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 207 €/an
Calcul : 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 654 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 812 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 621 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 250 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 227 €
Revenus locatifs : +6 207 €
Charges déductibles : -20 227 €
Résultat foncier Année 1 : -14 021 €(Déficit de 14 021 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 321 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 027 €/an
Revenus locatifs : +6 207 €
Charges déductibles : -6 027 €
Résultat foncier Années 2+ : 179 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3320.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 535 €(65% de 83 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 983 €/an
Calcul : 54 535 € × 3,636% = 1 983 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 207 €20 231 €3 657 €-14 024 €10 700 €3 324 €3 324 €
26 331 €5 935 €3 562 €395 €--2 929 €
36 457 €5 837 €3 463 €621 €--2 308 €
46 587 €5 734 €3 360 €852 €--1 456 €
56 718 €5 628 €3 254 €1 090 €--366 €
66 853 €5 518 €3 145 €1 334 €---
76 990 €5 404 €3 031 €1 585 €---
87 129 €5 287 €2 913 €1 843 €---
97 272 €5 164 €2 791 €2 108 €---
107 417 €5 038 €2 664 €2 380 €---
117 566 €4 907 €2 533 €2 659 €---
127 717 €4 771 €2 397 €2 946 €---
137 871 €4 631 €2 257 €3 241 €---
148 029 €4 485 €2 111 €3 544 €---
158 189 €4 334 €1 960 €3 856 €---
168 353 €4 178 €1 804 €4 176 €---
178 520 €4 016 €1 642 €4 505 €---
188 691 €3 848 €1 474 €4 843 €---
198 865 €3 674 €1 301 €5 190 €---
209 042 €3 494 €1 121 €5 548 €---
219 223 €3 308 €934 €5 915 €---
229 407 €3 115 €741 €6 292 €---
239 595 €2 915 €541 €6 681 €---
249 787 €2 708 €334 €7 080 €---
259 983 €2 493 €119 €7 490 €---
TOTAL198 799 €126 652 €53 108 €72 147 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 147 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 207 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 303 €-3 210 €+4 513 €
2+1 303 €0 €+1 303 €
3+1 303 €0 €+1 303 €
4+1 303 €0 €+1 303 €
5+1 303 €0 €+1 303 €
6+1 303 €+291 €+1 012 €
7+1 303 €+476 €+827 €
8+1 303 €+553 €+750 €
9+1 303 €+632 €+671 €
10+1 303 €+714 €+589 €
11+1 303 €+798 €+505 €
12+1 303 €+884 €+419 €
13+1 303 €+972 €+331 €
14+1 303 €+1 063 €+240 €
15+1 303 €+1 157 €+146 €
16+1 303 €+1 253 €+50 €
17+1 303 €+1 351 €-48 €
18+1 303 €+1 453 €-150 €
19+1 303 €+1 557 €-254 €
20+1 303 €+1 664 €-361 €
21+1 303 €+1 774 €-471 €
22+1 303 €+1 888 €-585 €
23+1 303 €+2 004 €-701 €
24+1 303 €+2 124 €-821 €
25+1 303 €+2 247 €-944 €
Total+32 575 €+21 644 €+10 931 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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