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Maison de village 5 pièces 184 m²

VilleNoyers (52)
Surface184
Coût Total178 560
Loyer Annuel13 678
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+80
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 184 m²
Prix au m² : 538,04 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 184 m² à Noyers

Ludovic DECHELOTTE vous propose ce bien :

Située à Noyer (52240), cette spacieuse maison de 184 m² offre de beaux volumes et un fort potentiel pour accueillir une famille à la recherche d'espace et de tranquillité.

Vous découvrirez une cuisine entièrement équipée de 28 m², idéale pour les repas en famille, ainsi qu'un salon/salle à manger lumineux de 30 m².

La maison dispose de 4 grandes chambres, de 15 à 22 m², d'une salle de bain avec baignoire et douche, d'une salle d'eau avec WC, ainsi que d'une buanderie.

Les dépendances constituent un véritable atout : 2 garages avec portes motorisées, une cave et un grenier, offrant de nombreux espaces de rangement.

À l'extérieur, vous profiterez d'une terrasse, d'un terrain de 2 000 m², un verger, parfaits pour les amoureux de la nature, du jardinage ou les projets familiaux.

Les + de cette maison :

184 m² habitables Cuisine équipée de 28 m² Salon/séjour de 30 m² 4 grandes chambres Salle de bain + salle d'eau Buanderie 2 garages avec portes électriques Cave et grenier Terrasse Terrain de 2 000 m² Verger Chauffage bois et fioul Toiture en bon état

Une belle opportunité pour ceux qui recherchent une maison spacieuse avec de nombreuses dépendances et un agréable extérieur, à un prix attractif.

Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite !\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : MB9695074970 Date de réalisation du diagnostic : 18/10/2024 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Noyers
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52240
Coordonnées : 48.063858, 5.490045
Total : 178 560
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 71 640
Valeur du bien : 170 640
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 184
Loyer prédit : 6.19€/m²/mois
Fourchette : 4.79€ - 8.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1140€/mois
Loyer annuel estimé : 13678€/an
Fourchette totale : 882€ - 1473€/mois
Fourchette annuelle : 10581€ - 17682€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :333,33 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :61 333
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :+37 667 (+61.4%)
Marge achat-revente :-117 227€ (-191.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :53,57€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 945,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 039,79
Coût de l'assurance :16 070,40
Taxe foncière : 1 367,82€/an
Soit par mois : 113,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 139,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 059,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 184 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul ancien
Quantité: 1 système pour 184 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, y compris électroménager et plan de travail
Quantité: cuisine complète (28 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 640(389 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 040
    Isolation toiture/combles: 184 m² × 60€/m² = 11040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture des murs et plafonds: 70 m² × 20€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Noyers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 440✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 140 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 678 €/an
Calcul : 1 140 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 136 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 560 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 368 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 786
Revenus locatifs : +13 678
Charges déductibles : -79 786
Résultat foncier Année 1 : -66 108(Déficit de 66 108 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 708
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 146 €/an
Revenus locatifs : +13 678
Charges déductibles : -8 146
Résultat foncier Années 2+ : 5 532 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44708.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 67879 7926 142-66 11421 400 €44 714 €44 714 €
213 9527 9915 9805 961--38 753 €
314 2317 8245 8136 407--32 346 €
414 5157 6515 6406 865--25 481 €
514 8067 4725 4617 334--18 148 €
615 1027 2865 2767 815--10 332 €
715 4047 0955 0848 309--2 023 €
815 7126 8964 8858 816---
916 0266 6904 6799 336---
1016 3476 4774 4669 870---
1116 6746 2564 24610 417---
1217 0076 0284 01710 979---
1317 3475 7923 78111 556---
1417 6945 5473 53612 147---
1518 0485 2933 28312 755---
1618 4095 0313 02013 378---
1718 7774 7592 74914 018---
1819 1534 4782 46714 675---
1919 5364 1872 17615 349---
2019 9273 8851 87516 041---
2120 3253 5731 56216 752---
2220 7323 2501 23917 482---
2321 1462 91590418 231---
2421 5692 56855819 001---
2522 0012 21019919 791---
TOTAL438 118210 94689 040227 17221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 172
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 872-6 420+9 292
2+2 8720+2 872
3+2 8720+2 872
4+2 8720+2 872
5+2 8720+2 872
6+2 8720+2 872
7+2 8720+2 872
8+2 872+2 038+834
9+2 872+2 801+71
10+2 872+2 961-89
11+2 872+3 125-253
12+2 872+3 294-422
13+2 872+3 467-595
14+2 872+3 644-772
15+2 872+3 826-954
16+2 872+4 013-1 141
17+2 872+4 205-1 333
18+2 872+4 402-1 530
19+2 872+4 605-1 733
20+2 872+4 812-1 940
21+2 872+5 026-2 154
22+2 872+5 245-2 373
23+2 872+5 469-2 597
24+2 872+5 700-2 828
25+2 872+5 937-3 065
Total+71 800+68 152+3 648
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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