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Appartement à vendre

VilleVilliers-le-Bel (95)
Surface44m²
Coût Total163 250€
Loyer Annuel11 671€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 115 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 2 613,64 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 18,99 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Pas de balcon, Non meublé

** C' EXCLUSIF à VILLIERS-LE-BEL**

CENTURY 21 NOVA vous propose: APPARTEMENT F2 - 44 m² - VILLIERS-LE-BEL.

Découvrez ce bel appartement de 44m² habitable, idéalement situé dans une résidence calme et proche des commodités. Ce bien vous offre:

Une entrée, un beau séjour lumineux parfait pour aménager un espace convivial, une cuisine indépendante, une chambre et une salle de bain / wc Double vitrage installé dans toutes les pièces pour un confort thermique optimal.

Un parking privatif en sous-sol et une cave complètent ce bien.

Cet appartement vous offre un beau potentiel pour un premier achat ou un investissement locatif.

Situé dans un quartier bien desservi, à proximité des commerces, transports et écoles.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter dès maintenant. Prix : 115000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 210 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 220.0 euros/an

Ville : Villiers-le-Bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 49.005601, 2.407141
Total : 163 250€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 39 050€
Valeur du bien : 154 050€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 22.10€/m²/mois
Fourchette : 17.90€ - 27.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 973€/mois
Loyer annuel estimé : 11671€/an
Fourchette totale : 788€ - 1201€/mois
Fourchette annuelle : 9451€ - 14411€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 071,43 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 143 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :+23 857€ (+26.2%)
Marge achat-revente :-72 107€ (-79.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :817,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 864,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 930,39€
Coût de l'assurance :14 284,37€
Taxe foncière : 1 167,05€/an
Soit par mois : 97,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 18,33€/mois
Soit par an : 220,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 972,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol plus moderne (parquet ou stratifié)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 050 €(888 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-le-Bel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 973 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 671 €/an
Calcul : 973 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 250 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 571 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 167 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 220 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 651 €
Revenus locatifs : +11 671 €
Charges déductibles : -46 651 €
Résultat foncier Année 1 : -34 980 €(Déficit de 34 980 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 580 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 601 €/an
Revenus locatifs : +11 671 €
Charges déductibles : -7 601 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 070 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13580.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 671 €46 656 €5 647 €-34 985 €21 400 €13 585 €13 585 €
211 904 €7 458 €5 499 €4 446 €--9 139 €
312 142 €7 305 €5 346 €4 837 €--4 302 €
412 385 €7 146 €5 188 €5 239 €---
512 633 €6 982 €5 023 €5 651 €---
612 885 €6 812 €4 853 €6 074 €---
713 143 €6 635 €4 677 €6 508 €---
813 406 €6 453 €4 494 €6 953 €---
913 674 €6 264 €4 306 €7 410 €---
1013 947 €6 068 €4 110 €7 879 €---
1114 226 €5 866 €3 907 €8 361 €---
1214 511 €5 656 €3 697 €8 855 €---
1314 801 €5 438 €3 480 €9 363 €---
1415 097 €5 213 €3 255 €9 884 €---
1515 399 €4 980 €3 022 €10 419 €---
1615 707 €4 739 €2 781 €10 968 €---
1716 021 €4 489 €2 531 €11 532 €---
1816 342 €4 230 €2 272 €12 111 €---
1916 668 €3 962 €2 004 €12 706 €---
2017 002 €3 685 €1 726 €13 317 €---
2117 342 €3 397 €1 439 €13 944 €---
2217 689 €3 100 €1 141 €14 589 €---
2318 042 €2 792 €833 €15 251 €---
2418 403 €2 472 €514 €15 931 €---
2518 771 €2 142 €183 €16 629 €---
TOTAL373 811 €169 941 €81 930 €203 869 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 451 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 451 €-6 420 €+8 871 €
2+2 451 €0 €+2 451 €
3+2 451 €0 €+2 451 €
4+2 451 €+281 €+2 170 €
5+2 451 €+1 695 €+756 €
6+2 451 €+1 822 €+629 €
7+2 451 €+1 952 €+499 €
8+2 451 €+2 086 €+365 €
9+2 451 €+2 223 €+228 €
10+2 451 €+2 364 €+87 €
11+2 451 €+2 508 €-57 €
12+2 451 €+2 657 €-206 €
13+2 451 €+2 809 €-358 €
14+2 451 €+2 965 €-514 €
15+2 451 €+3 126 €-675 €
16+2 451 €+3 290 €-839 €
17+2 451 €+3 460 €-1 009 €
18+2 451 €+3 633 €-1 182 €
19+2 451 €+3 812 €-1 361 €
20+2 451 €+3 995 €-1 544 €
21+2 451 €+4 183 €-1 732 €
22+2 451 €+4 377 €-1 926 €
23+2 451 €+4 575 €-2 124 €
24+2 451 €+4 779 €-2 328 €
25+2 451 €+4 989 €-2 538 €
Total+61 275 €+61 161 €+114 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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