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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleHabas (40)
Surface201m²
Coût Total308 890€
Loyer Annuel20 653€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 201 m²
Prix au m² : 1 094,53 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 201 m², Bâtiment de 2 étages, 8 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Terrain de 2154 m²

A 10 minutes de l'autoroute Bayonne/PAU, cette maison de bourg de 200m² habitables , composée de 5 chambres , sur une parcelle de plus de 2100m² en partie constructible. Le plus 200m² de dépendances. A visiter sans tarder!

Ville : Habas
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40290
Coordonnées : 43.548850, -0.959480
Total : 308 890€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 71 290€
Valeur du bien : 291 290€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1721€/mois
Loyer annuel estimé : 20653€/an
Fourchette totale : 1319€ - 2245€/mois
Fourchette annuelle : 15832€ - 26943€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 506,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :87,52€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 594,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 181,00€
Coût de l'assurance :26 255,65€
Taxe foncière : 2 065,33€/an
Soit par mois : 172,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 721,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 766,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 201 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 201 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur 201 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, peinture et réfection de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du sol
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état et conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 290 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:8 040€
    Isolation combles: 201 m² × 40€/m² = 8040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 750€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 750€ = 18750€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose incluse)
  • Salon - Rénovation légère:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (fourniture et pose incluses)
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Habas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 790€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 653 €/an
Calcul : 1 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 939 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 890 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 050 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 065 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 345 €
Revenus locatifs : +20 653 €
Charges déductibles : -84 345 €
Résultat foncier Année 1 : -63 691 €(Déficit de 63 691 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 291 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 055 €/an
Revenus locatifs : +20 653 €
Charges déductibles : -13 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 599 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42291.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 653 €84 355 €9 949 €-63 701 €21 400 €42 301 €42 301 €
221 066 €12 795 €9 680 €8 271 €--34 030 €
321 488 €12 517 €9 402 €8 970 €--25 060 €
421 917 €12 230 €9 114 €9 687 €--15 373 €
522 356 €11 933 €8 818 €10 423 €--4 950 €
622 803 €11 627 €8 511 €11 176 €---
723 259 €11 310 €8 194 €11 949 €---
823 724 €10 983 €7 867 €12 741 €---
924 199 €10 645 €7 529 €13 554 €---
1024 683 €10 295 €7 180 €14 387 €---
1125 176 €9 935 €6 819 €15 242 €---
1225 680 €9 562 €6 446 €16 118 €---
1326 193 €9 177 €6 061 €17 017 €---
1426 717 €8 779 €5 663 €17 938 €---
1527 252 €8 368 €5 252 €18 884 €---
1627 797 €7 943 €4 828 €19 853 €---
1728 353 €7 505 €4 389 €20 848 €---
1828 920 €7 052 €3 936 €21 868 €---
1929 498 €6 584 €3 468 €22 914 €---
2030 088 €6 100 €2 984 €23 988 €---
2130 690 €5 600 €2 485 €25 089 €---
2231 304 €5 084 €1 969 €26 219 €---
2331 930 €4 551 €1 435 €27 379 €---
2432 568 €4 000 €884 €28 568 €---
2533 220 €3 431 €315 €29 789 €---
TOTAL661 531 €292 360 €143 181 €369 171 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 171 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 337 €-6 420 €+10 757 €
2+4 337 €0 €+4 337 €
3+4 337 €0 €+4 337 €
4+4 337 €0 €+4 337 €
5+4 337 €0 €+4 337 €
6+4 337 €+1 868 €+2 469 €
7+4 337 €+3 585 €+752 €
8+4 337 €+3 822 €+515 €
9+4 337 €+4 066 €+271 €
10+4 337 €+4 316 €+21 €
11+4 337 €+4 572 €-235 €
12+4 337 €+4 835 €-498 €
13+4 337 €+5 105 €-768 €
14+4 337 €+5 381 €-1 044 €
15+4 337 €+5 665 €-1 328 €
16+4 337 €+5 956 €-1 619 €
17+4 337 €+6 254 €-1 917 €
18+4 337 €+6 560 €-2 223 €
19+4 337 €+6 874 €-2 537 €
20+4 337 €+7 196 €-2 859 €
21+4 337 €+7 527 €-3 190 €
22+4 337 €+7 866 €-3 529 €
23+4 337 €+8 214 €-3 877 €
24+4 337 €+8 570 €-4 233 €
25+4 337 €+8 937 €-4 600 €
Total+108 425 €+110 751 €+-2 326 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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