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Maison à vendre

VilleAscoux, Audeville, Bondaroy, Bouilly-en-gâtinais, Bouzonville-aux-bois, Boynes, Courcelles, Courcy-aux-loges, Césarville-dossainville, Dadonville, Engenville, Escrennes, Estouy, Givraines, Guigneville, Intville-la-guétard, Laas, Manchecourt, Mareau-aux-bois, Marsainvilliers, Morville-en-beauce, Pannecières, Pithiviers, Pithiviers-le-vieil, Ramoulu, Rouvres-saint-jean, Sermaises, Thignonville, Vrigny, Yèvre-la-ville (45)
Surface97.8m²
Coût Total181 140€
Loyer Annuel10 660€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 97.8 m²
Prix au m² : 1 308,79 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 30,2 m²), 4 chambres, 1 parking: Parking, calme, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

A 79 KMS DE PARIS, Dans un village calme avec écoles maternelle et primaire à 10 minutes de la gare de MALESHERBES, Maison comprenant au rez-de-chaussée : un vaste séjour avec cuisine ouverte aménagée, un WC. Au premier étage : 2 chambres et une salle de bain Au deuxième étage : 2 chambres Cave voutée, cour close, hangar, et jardin d'environ 276 m². Prix : 128000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2300.0 € et 3150.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Ville : Ascoux, Audeville, Bondaroy, Bouilly-en-gâtinais, Bouzonville-aux-bois, Boynes, Courcelles, Courcy-aux-loges, Césarville-dossainville, Dadonville, Engenville, Escrennes, Estouy, Givraines, Guigneville, Intville-la-guétard, Laas, Manchecourt, Mareau-aux-bois, Marsainvilliers, Morville-en-beauce, Pannecières, Pithiviers, Pithiviers-le-vieil, Ramoulu, Rouvres-saint-jean, Sermaises, Thignonville, Vrigny, Yèvre-la-ville
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.245056, 2.345109
Total : 181 140€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 42 900€
Valeur du bien : 170 900€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97.8m²
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 888€/mois
Loyer annuel estimé : 10660€/an
Fourchette totale : 726€ - 1086€/mois
Fourchette annuelle : 8717€ - 13036€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 503,93 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 084 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-19 084€ (-13.0%)
Marge achat-revente :-34 056€ (-23.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :897,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 948,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 003,14€
Coût de l'assurance :15 396,90€
Taxe foncière : 1 065,98€/an
Soit par mois : 88,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 888,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 037,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97.8 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 97.8 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 780€
    Isolation toiture/combles: 97.8 m² × 100€/m² = 9780€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 020€
    Carrelage partiel: 6 m² × 120€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre), Remplacement baignoire: 800€, Remplacement lavabo: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 888 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 660 €/an
Calcul : 888 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 080 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 140 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 066 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 662 €
Revenus locatifs : +10 660 €
Charges déductibles : -50 662 €
Résultat foncier Année 1 : -40 002 €(Déficit de 40 002 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 602 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 762 €/an
Revenus locatifs : +10 660 €
Charges déductibles : -7 762 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 898 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18602.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 660 €50 668 €6 086 €-40 008 €21 400 €18 608 €18 608 €
210 873 €7 607 €5 925 €3 266 €--15 342 €
311 090 €7 439 €5 757 €3 651 €--11 691 €
411 312 €7 266 €5 585 €4 046 €--7 645 €
511 539 €7 087 €5 406 €4 451 €--3 194 €
611 769 €6 902 €5 220 €4 867 €---
712 005 €6 711 €5 029 €5 294 €---
812 245 €6 513 €4 831 €5 732 €---
912 490 €6 308 €4 626 €6 182 €---
1012 739 €6 096 €4 414 €6 644 €---
1112 994 €5 876 €4 195 €7 118 €---
1213 254 €5 649 €3 968 €7 605 €---
1313 519 €5 415 €3 733 €8 105 €---
1413 790 €5 172 €3 490 €8 618 €---
1514 065 €4 921 €3 239 €9 145 €---
1614 347 €4 661 €2 979 €9 686 €---
1714 634 €4 392 €2 710 €10 242 €---
1814 926 €4 113 €2 432 €10 813 €---
1915 225 €3 826 €2 144 €11 399 €---
2015 529 €3 528 €1 846 €12 001 €---
2115 840 €3 220 €1 538 €12 620 €---
2216 157 €2 901 €1 219 €13 256 €---
2316 480 €2 571 €890 €13 908 €---
2416 809 €2 230 €549 €14 579 €---
2517 146 €1 878 €196 €15 268 €---
TOTAL341 437 €172 950 €88 003 €168 488 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 660 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 239 €-6 420 €+8 659 €
2+2 239 €0 €+2 239 €
3+2 239 €0 €+2 239 €
4+2 239 €0 €+2 239 €
5+2 239 €0 €+2 239 €
6+2 239 €+502 €+1 737 €
7+2 239 €+1 588 €+651 €
8+2 239 €+1 720 €+519 €
9+2 239 €+1 855 €+384 €
10+2 239 €+1 993 €+246 €
11+2 239 €+2 135 €+104 €
12+2 239 €+2 281 €-42 €
13+2 239 €+2 431 €-192 €
14+2 239 €+2 585 €-346 €
15+2 239 €+2 743 €-504 €
16+2 239 €+2 906 €-667 €
17+2 239 €+3 073 €-834 €
18+2 239 €+3 244 €-1 005 €
19+2 239 €+3 420 €-1 181 €
20+2 239 €+3 600 €-1 361 €
21+2 239 €+3 786 €-1 547 €
22+2 239 €+3 977 €-1 738 €
23+2 239 €+4 173 €-1 934 €
24+2 239 €+4 374 €-2 135 €
25+2 239 €+4 580 €-2 341 €
Total+55 975 €+50 546 €+5 429 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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