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Appartement à vendre

VilleLaon (02)
Surface66m²
Coût Total115 650€
Loyer Annuel7 004€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 72 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 098,48 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Cave, Salon (total 21,85 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, TV par câble, Non meublé

Appartement au 3ème Etage d'une SH d'environ 66m² comprenant entrée, salon/séjour, cuisine meublée, salle d'eau, WC, 2 chambres. Grand balcon, cave.

Ville : Laon
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02000
Coordonnées : 49.585884, 3.621440
Total : 115 650€
Prix d'acquisition : 72 500€
Travaux : 37 350€
Valeur du bien : 109 850€
Frais de notaire : 5 800€
Coût estimé : 5 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 11.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 584€/mois
Loyer annuel estimé : 7004€/an
Fourchette totale : 467€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 5604€ - 8754€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 076,92 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :71 077 €
Prix d'achat :72 500 €
Décote à l'achat :+1 423€ (+2.0%)
Marge achat-revente :-44 573€ (-62.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :33,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 611,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 669,42€
Coût de l'assurance :10 119,37€
Taxe foncière : 700,43€/an
Soit par mois : 58,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 583,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, remplacement du plan de travail et électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 350 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 004 €/an
Calcul : 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 974 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 650 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 429 €
Revenus locatifs : +7 004 €
Charges déductibles : -42 429 €
Résultat foncier Année 1 : -35 425 €(Déficit de 35 425 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 025 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 079 €/an
Revenus locatifs : +7 004 €
Charges déductibles : -5 079 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 925 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14024.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 125 €(65% de 72 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 714 €/an
Calcul : 47 125 € × 3,636% = 1 714 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 004 €42 433 €3 978 €-35 429 €21 400 €14 029 €14 029 €
27 144 €4 978 €3 873 €2 166 €--11 863 €
37 287 €4 870 €3 765 €2 417 €--9 446 €
47 433 €4 758 €3 653 €2 675 €--6 771 €
57 582 €4 642 €3 537 €2 939 €--3 832 €
67 733 €4 522 €3 417 €3 211 €--621 €
77 888 €4 398 €3 293 €3 490 €---
88 046 €4 269 €3 164 €3 776 €---
98 207 €4 136 €3 031 €4 071 €---
108 371 €3 998 €2 893 €4 373 €---
118 538 €3 855 €2 750 €4 683 €---
128 709 €3 707 €2 602 €5 002 €---
138 883 €3 554 €2 449 €5 329 €---
149 061 €3 396 €2 290 €5 665 €---
159 242 €3 231 €2 126 €6 011 €---
169 427 €3 061 €1 956 €6 365 €---
179 615 €2 885 €1 780 €6 730 €---
189 808 €2 703 €1 598 €7 104 €---
1910 004 €2 515 €1 409 €7 489 €---
2010 204 €2 319 €1 214 €7 885 €---
2110 408 €2 117 €1 012 €8 291 €---
2210 616 €1 908 €803 €8 708 €---
2310 828 €1 691 €586 €9 138 €---
2411 045 €1 467 €361 €9 579 €---
2511 266 €1 234 €129 €10 032 €---
TOTAL224 349 €122 649 €57 669 €101 699 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 699 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 471 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 471 €-6 420 €+7 891 €
2+1 471 €0 €+1 471 €
3+1 471 €0 €+1 471 €
4+1 471 €0 €+1 471 €
5+1 471 €0 €+1 471 €
6+1 471 €0 €+1 471 €
7+1 471 €+861 €+610 €
8+1 471 €+1 133 €+338 €
9+1 471 €+1 221 €+250 €
10+1 471 €+1 312 €+159 €
11+1 471 €+1 405 €+66 €
12+1 471 €+1 501 €-30 €
13+1 471 €+1 599 €-128 €
14+1 471 €+1 700 €-229 €
15+1 471 €+1 803 €-332 €
16+1 471 €+1 910 €-439 €
17+1 471 €+2 019 €-548 €
18+1 471 €+2 131 €-660 €
19+1 471 €+2 247 €-776 €
20+1 471 €+2 365 €-894 €
21+1 471 €+2 487 €-1 016 €
22+1 471 €+2 613 €-1 142 €
23+1 471 €+2 741 €-1 270 €
24+1 471 €+2 874 €-1 403 €
25+1 471 €+3 010 €-1 539 €
Total+36 775 €+30 510 €+6 265 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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