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Maison 8 pièces 225 m²

VilleGorron (53)
Surface225m²
Coût Total197 560€
Loyer Annuel17 748€
Rentabilité8.98%
Cashflow/mois+275€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 466,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 225 m² - Maison 8 pièces 225 m²

Centre ville de GORRON, maison d'habitation de 171 m2 avec local commercial d'une superficie de 40 m2.

  • Au rdc : local commercial (40 m2 env), salle à manger (16 m2), cusine aménagée et équipée, séjour/salon (32 m2), salle d'eau avec wc, buanderie, une pièce de 8 m2 pouvant servir de bureau
  • A l'étage : 4 chambres (16, 10, 14, 18m2, 2 salle de bains, wc Sous les combles : une chambre de 25 m2 Terrasse, jardin clos de mur- L'ensemble 230 m2 Emplacement idéal pour artisans par exempleCe bien vous est présenté par Régine Divay - Entreprise individuelle - agent commercial immatriculé au RSAC de Laval sous le numéro 852792035. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 225 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/03/2025

Consommation énergie primaire : 271 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 586 € et 7 558 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Gorron
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53120
Coordonnées : 48.411070, -0.812901
Total : 197 560€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 84 160€
Valeur du bien : 189 160€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1479€/mois
Loyer annuel estimé : 17748€/an
Fourchette totale : 1155€ - 1894€/mois
Fourchette annuelle : 13856€ - 22732€/an
Rentabilité brute :8.98%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 031,1 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :231 997 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-126 997€ (-54.7%)
Marge achat-revente :34 437€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :983,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :72,44€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 056,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 562,64€
Coût de l'assurance :21 731,60€
Taxe foncière : 1 774,76€/an
Soit par mois : 147,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 478,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 204,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :274,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures légèrement datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 32 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en bon état mais quelques signes d'usure
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 225 m²
Raison: Normes de plomberie - assurer la conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 160 €(374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 500€
    Isolation des combles: 225 m² × 60€/m² = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 1000€ = 28000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Revêtement sol et peinture: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:960€
    Peinture salon: 32 m² × 30€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 500€
    Mise à jour plomberie: 225 m² × 20€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gorron (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 748 €/an
Calcul : 1 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 560 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 869 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 534 €
Revenus locatifs : +17 748 €
Charges déductibles : -93 534 €
Résultat foncier Année 1 : -75 786 €(Déficit de 75 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 374 €/an
Revenus locatifs : +17 748 €
Charges déductibles : -9 374 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 374 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54386.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 748 €93 540 €6 736 €-75 793 €21 400 €54 393 €54 393 €
218 103 €9 203 €6 559 €8 900 €--45 493 €
318 465 €9 019 €6 375 €9 446 €--36 047 €
418 834 €8 828 €6 184 €10 006 €--26 041 €
519 211 €8 631 €5 987 €10 579 €--15 462 €
619 595 €8 427 €5 783 €11 167 €--4 294 €
719 987 €8 216 €5 572 €11 770 €---
820 386 €7 998 €5 354 €12 389 €---
920 794 €7 772 €5 128 €13 022 €---
1021 210 €7 538 €4 894 €13 672 €---
1121 634 €7 295 €4 651 €14 339 €---
1222 067 €7 045 €4 401 €15 022 €---
1322 508 €6 785 €4 141 €15 723 €---
1422 958 €6 517 €3 873 €16 442 €---
1523 418 €6 239 €3 595 €17 179 €---
1623 886 €5 951 €3 307 €17 935 €---
1724 364 €5 653 €3 009 €18 711 €---
1824 851 €5 345 €2 701 €19 506 €---
1925 348 €5 025 €2 381 €20 323 €---
2025 855 €4 695 €2 051 €21 160 €---
2126 372 €4 353 €1 709 €22 019 €---
2226 899 €3 999 €1 355 €22 900 €---
2327 437 €3 633 €989 €23 804 €---
2427 986 €3 254 €610 €24 732 €---
2528 546 €2 862 €218 €25 684 €---
TOTAL568 462 €247 823 €97 563 €320 639 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 639 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 748 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 727 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 727 €-6 420 €+10 147 €
2+3 727 €0 €+3 727 €
3+3 727 €0 €+3 727 €
4+3 727 €0 €+3 727 €
5+3 727 €0 €+3 727 €
6+3 727 €0 €+3 727 €
7+3 727 €+2 243 €+1 484 €
8+3 727 €+3 717 €+10 €
9+3 727 €+3 907 €-180 €
10+3 727 €+4 102 €-375 €
11+3 727 €+4 302 €-575 €
12+3 727 €+4 507 €-780 €
13+3 727 €+4 717 €-990 €
14+3 727 €+4 933 €-1 206 €
15+3 727 €+5 154 €-1 427 €
16+3 727 €+5 381 €-1 654 €
17+3 727 €+5 613 €-1 886 €
18+3 727 €+5 852 €-2 125 €
19+3 727 €+6 097 €-2 370 €
20+3 727 €+6 348 €-2 621 €
21+3 727 €+6 606 €-2 879 €
22+3 727 €+6 870 €-3 143 €
23+3 727 €+7 141 €-3 414 €
24+3 727 €+7 420 €-3 693 €
25+3 727 €+7 705 €-3 978 €
Total+93 175 €+96 192 €+-3 017 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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