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Appartement à vendre

VilleÉvreux (27)
Surface60m²
Coût Total124 600€
Loyer Annuel7 876€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-282€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 433,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : -1/4, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, calme, Interphone

Situé dans le quartier de Nétreville, rue du Fer à Cheval, cet appartement de 60 m² constitue une opportunité idéale pour un investissement locatif, puisqu'il est vendu avec un locataire en place.

Installé au niveau -1 d'une résidence de quatre étages construite en 1966, il offre une distribution fonctionnelle comprenant un séjour lumineux avec accès au balcon, une cuisine, deux chambres de 10,70 m² et 11,20 m², ainsi qu'une salle d'eau et des WC indépendants.

L'ensemble est en bon état général et bénéficie d'un chauffage collectif urbain. Une cave ainsi qu'un garage privatif viennent compléter ce bien.

Un appartement bien entretenu, déjà occupé, permettant de bénéficier immédiatement d'un revenu locatif. (8.86 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 378 lots - dont 126 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2733.00 euros.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.028458, 1.168295
Total : 124 600€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 31 720€
Valeur du bien : 117 720€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7876€/an
Fourchette totale : 540€ - 798€/mois
Fourchette annuelle : 6481€ - 9571€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 569,98 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 199 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-8 199€ (-8.7%)
Marge achat-revente :-30 401€ (-32.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 644,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 539,48€
Coût de l'assurance :9 345,00€
Taxe foncière : 787,61€/an
Soit par mois : 65,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 227,75€/mois
Soit par an : 2 733,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 656,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 938,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-281,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, pour remplacer le chauffage collectif urbain.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 60 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 720 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (6 m²) × 2000€ = 1200€, Main d'œuvre: 2800€
  • Chambres:1 495€
    Peinture murs et plafonds: 23 m² × 65€/m² = 1495€, Main d'œuvre: 5€
  • Salon:1 625€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 65€/m² = 1625€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 876 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 733 €/an
Calcul : 228 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 735 €
Revenus locatifs : +7 876 €
Charges déductibles : -39 735 €
Résultat foncier Année 1 : -31 859 €(Déficit de 31 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 459 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 015 €/an
Revenus locatifs : +7 876 €
Charges déductibles : -8 015 €
Résultat foncier Années 2+ : -139 €/an(Déficit de 139 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10458.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 876 €39 739 €4 125 €-31 863 €21 400 €10 463 €10 463 €
28 034 €7 909 €4 014 €125 €--10 338 €
38 194 €7 795 €3 900 €400 €--9 939 €
48 358 €7 677 €3 782 €681 €--9 257 €
58 525 €7 555 €3 661 €970 €--8 287 €
68 696 €7 429 €3 535 €1 267 €--7 020 €
78 870 €7 299 €3 404 €1 571 €--5 449 €
89 047 €7 164 €3 269 €1 883 €--3 565 €
99 228 €7 025 €3 130 €2 204 €--1 362 €
109 413 €6 880 €2 986 €2 532 €---
119 601 €6 731 €2 837 €2 869 €---
129 793 €6 577 €2 683 €3 216 €---
139 989 €6 418 €2 524 €3 571 €---
1410 189 €6 253 €2 359 €3 935 €---
1510 392 €6 083 €2 189 €4 309 €---
1610 600 €5 907 €2 013 €4 693 €---
1710 812 €5 725 €1 830 €5 087 €---
1811 028 €5 537 €1 642 €5 492 €---
1911 249 €5 342 €1 447 €5 907 €---
2011 474 €5 141 €1 246 €6 334 €---
2111 704 €4 932 €1 038 €6 771 €---
2211 938 €4 717 €823 €7 221 €---
2312 176 €4 494 €600 €7 682 €---
2412 420 €4 264 €370 €8 156 €---
2512 668 €4 026 €132 €8 642 €---
TOTAL252 275 €188 620 €59 539 €63 655 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 655 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 654 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 654 €-6 420 €+8 074 €
2+1 654 €0 €+1 654 €
3+1 654 €0 €+1 654 €
4+1 654 €0 €+1 654 €
5+1 654 €0 €+1 654 €
6+1 654 €0 €+1 654 €
7+1 654 €0 €+1 654 €
8+1 654 €0 €+1 654 €
9+1 654 €0 €+1 654 €
10+1 654 €+351 €+1 303 €
11+1 654 €+861 €+793 €
12+1 654 €+965 €+689 €
13+1 654 €+1 071 €+583 €
14+1 654 €+1 181 €+473 €
15+1 654 €+1 293 €+361 €
16+1 654 €+1 408 €+246 €
17+1 654 €+1 526 €+128 €
18+1 654 €+1 648 €+6 €
19+1 654 €+1 772 €-118 €
20+1 654 €+1 900 €-246 €
21+1 654 €+2 031 €-377 €
22+1 654 €+2 166 €-512 €
23+1 654 €+2 305 €-651 €
24+1 654 €+2 447 €-793 €
25+1 654 €+2 593 €-939 €
Total+41 350 €+19 096 €+22 254 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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